我不想買了，50萬斡旋金會被沒收嗎？12個出價之前一定要知道的事情

這篇文章就來跟你分享出價之前，一定要知道的12件事情。

1. 斡旋金、要約書是什麼？

當我們對一間房子有興趣，想要跟屋主談談價錢的時候，就會進入到出價的程序。一般來說，會有兩種方法：

• 斡旋金

拿出一筆訂金表達議價的誠意，如果屋主願意賣，這筆訂金會直接轉為簽約的款項。

• 要約書

不拿出訂金，而是用書面的方式，把購買的金額跟條件寫下來，跟屋主洽談。

2. 房仲偏心出斡旋金的客戶

房子屬於高總價的產品，通常在溝通上，會需要長時間的來回商談。

時間、精力的投入，對仲介人員是一個不小的成本。特別是如果屋主在外縣市、價格差距較大或是個性難搞，這個就真的是個困難任務。

在這種狀況下，如果買方有一筆款項放在公司裡面，除了代表他的購買意願比較強之外，通常也比較不容易突然不買。

所以，仲介在溝通上，都會以斡旋金為優先。

3. 仲介要我放棄審閱期？

你當然也可以堅持要有審閱期。這個沒有對或錯，但是好的案件真的比較搶手。如果經過3~5天的審閱期，容易錯過黃金成交時間。

因為出價文件幾乎都是內政部的定型化契約。建議跟仲介看房時，就要一份文件先看過，會加速你之後的出價速度。

4. 斡旋金一定是現金嗎？

不一定。斡旋金只是一個統稱，你可以使用現金、支票或是本票。

建議出價上可以使用本票，這樣不用每次出價都需要領錢，也不必麻煩的點算一大疊鈔票。

本票抬頭記得寫上屋主姓名，寫上「禁止背書轉讓」，在斡旋結束之後，跟仲介取回撕毀作廢。

5. 出價的時間要寫多久？

出價的建議時間在3-5天內即可。

過長的時間，容易讓仲介用你的斡旋書去拉別組客戶的價格。

比方說，你出了1000萬，可能跟屋主的預期有點差距。這時仲介可能拿著這張斡旋書，跟另一組客戶斡旋，要求更高的價位。

另外一組客戶加價後，再拿這個價位，回來跟你拉價，這樣就會陷入競價的狀況。

短期的斡旋戰，壓縮屋主的考慮時間，會加速整個交易。如果斡旋期過了，屋主的價格才降下來，仲介還是會問你要不要買？不用擔心會買不到。

6. 斡旋金付多少才合理?

這個沒有標準。常見的是10萬以內的金額。

如果超過10萬塊以上，盡量不要用現金，而是以本票的方式，避免一些不必要的金錢糾紛。

7. 仲介要我付大額斡旋金，有問題嗎？

有些仲介，為了讓客戶不要輕易反悔，都會要求大額的斡旋金。

他們會說「這間房子的總價比較高，要拿出比較多的斡旋金」或是「屋主的底價，跟你目前的出價差很多，希望你能拿出比較多的錢，讓屋主知道我們的誠意」

實務上，所有的款項，簽約時都是要存入到履約保證專戶，屋主是拿不到的，真的能感受到「誠意」與否？我覺得是見仁見智。

在新聞上，也很常發生，仲介人員拿了幾十萬的斡旋金之後捲款逃跑，對於買方的風險非常高，不建議用這樣的方式去斡旋。

8. 違約我要賠多少錢？

• 斡旋金

如果雙方達成價格的共識，完成書面文件的簽名之後，買方不買，須賠償當初支付的斡旋金；賣方不賣，須返還當初買方支付的斡旋金，並賠償同等金額給對方。

• 要約書

如果雙方達成價格的共識，完成書面文件後，買賣雙方有人不履行契約，則須支付總價3%的金額作為違約金。

9. 出價後，什麼狀況可以撤回斡旋金？

• 屋主簽名之前

  如果斡旋期間，你臨時不想買了，一定要用可以紀錄時間的「書面方式」（簡訊或是Line訊息），告知仲介公司，並盡快拿回斡旋金。

• 超過委託期

  我們的委託期超過後，依照斡旋書的內容，我們是可以不買，撤回斡旋金的。

  所以在前面有跟大家說，不要一次寫太長時間的斡旋書，保留交易的彈性。

10. 斡旋金跟要約書，萬一反悔，哪種比較容易沒事？

這邊不是要鼓勵大家未經思考、胡亂出價，買房是一件大事，務必做好規劃。

如果出價之後，遇到家庭上的意見分歧，或是看到更適合自己的房子，而仲介跟你回應說，屋主已經簽名了，你一定要買。這個狀況真的會讓人很頭痛。

如果，你遇到反悔的狀況，哪種比較容易全身而退？

斡旋金是你預先支付一筆款項到仲介公司，當議價的過程，你的款項其實是被保管在公司裡的。

如果今天不買，因為款項在別人那裡，我相信是很難全身而退的。

而使用要約書的方式，你並沒有先支付款項，所以當反悔不買時，賣方跟仲介必須透過訴訟來拿到這筆賠償金。

雖然違約金是總價的3%，需要比斡旋金賠償得更多。

但是以仲介跟屋主的角度來想，訴訟的時間太長，房子卡住不能銷售。而且就算打贏官司，法官判的也未必如你預期，仲介還因此得罪了一個客戶，失去後面賺服務費的機會，比較得失之後，通常比較容易作罷。

再次強調，買房還是好好經過思考再出價。仲介人員都是很辛苦的，如果花了那麼多時間跟精力，最後被客戶隨意反悔不買，任誰都是很難受的。

11. 以進為退的撤回技巧

有時候會遇到比較惡質的仲介人員，即便屋主沒有簽名，知道你不買了，還是會硬跟你說屋主已經簽名了，要你出來履約。

這種狀況下，要怎麼全身而退呢？下面提供一個好用的撤回技巧。

通常在議價過程中，仲介為了幫屋主拉價，同時也幫自已爭取服務費。

他會跟你說你的價錢還有落差，要你再加價。

如果你真的打算不買，通過電話後，對方不斷遊說、要你履約，甚至有威脅的感覺。

這時，不應該直接電話裡說你不買，而是應該以進為退的跟仲介說，你有加價的打算，請他帶斡旋書跟你碰面。

見了面的時候，不要馬上說不買。而是要詢問他，價錢還落差多少？

當他說出更高的價位時，臉上一定要表現得你很掙扎、很痛苦，但是真的無法往上加價，然後當場把斡旋書解除。

這樣的方式能夠避免仲介知道你不買，故意跟你說屋主已經簽名了，要你履約的問題。

12. 尊重合約精神

最後，再次苦口婆心的宣導，買房不是兒戲，對買賣雙方來說，都是一個很重大的事情，請三思而後行。

在買房子前，務必先做好功課，了解整個買房流程，可以參考我的這篇文章〈買房之前，你一定要知道的8個關鍵買房流程〉。

出價之後，請相信仲介人員的專業，不要隨便解除你的斡旋。

預祝大家都能買到心目中理想的房子。

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〈買房之前，你一定要知道的8個關鍵買房流程〉

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〈仲介費行情是多少？房屋仲介配合技巧攻略大全〉