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買房新手

30歲了,要繼續租屋還是準備買房?六大面向分析,打破「買不如租」錯誤迷思

  • 張貼者 Dennis Chen
  • 類別 買房新手, 投資觀點
  • 日期 2020-11-03
買房或租房


    「有錢當然買房啦!幫房東繳一輩子貸款,房子也不會變成自己的呀!」

    「新聞都說房價已經高點了,現在買房會不會被套牢呀?還是租屋比較沒有壓力。」

    「每個月的房貸要繳那麼多錢,真的買下去還會有生活品質嗎?」


    30多歲的你,工作了幾年,好不容易有了存款,究竟應該買房好?還是租屋好?

    今天Dennis用客觀的角度跟你分析買房跟租屋的優缺點,以一個專業投資客的經驗跟十多年來房市觀察,讓我告訴你,買房這件事情可能沒有你想像中的困難!

    本文重點

    • 租屋優缺點分析
    • 買房優缺點分析
    • 「租不如買」六大面向分析
    • (一)租金及房貸利息差異
    • (二)自備款準備
    • (三)區域發展
    • (四)善用轉貸方案
    • (五)長期房價
    • (六)房貸理財術

    租屋優缺點分析

    租屋的優點是可以經常更換居住的地方,像我有些朋友,就很喜歡一兩年租約到期之後,再到591上面找新房子當作下一個生活的殼,用差不多的租金,不斷享受換新房子的感覺。

    因為房子不是你的,所以房價的漲跌、屋況的修繕跟政府的稅金,跟你是沒有關係的。

    但它的缺點就是,房子是別人的,就算你住了再久,租金付了再多,房子還是房東的。

    如果遇到無良房東,房子有問題不修理、突然把房子收回去或是租約到期之後大幅調漲房租,這些狀況光想就讓人覺得不開心。

    買房優缺點分析

    買房的優點是可以有擁有一間自己的房子,每個月因為有房貸壓力,比較不會亂花錢,讓自己可以存到錢。

    如果長期持有,就能享有房價上漲的好處。

    缺點就是要先存下一筆不小的頭期款,再來是生活開銷會來得大很多,造成自己的生活品質下降。

    買在不對的地方,也可能會面臨房價下跌的狀況。

    「租不如買」六大面向分析

    其實在買房或租房上面,客觀來說並沒有對錯,一切該回歸你自己的財務規劃及需求。

    我用下面六大面向,讓大家來思考一下自己究竟應該要買房還是租屋?

    買房或租房

    30歲的你該繼續租房還是買房?Dennis用六大面向分析,打破「買不如租」錯誤迷思!

    (一)租金及房貸利息差異

    很多人都把房貸用本利繳的方式下去計算,所以會覺得買房的壓力,比起租屋大上許多。

    但是如果要跟租屋作比較,我認為應該是拿「房貸利息」與「租金」來比。本金的部分,雖然每個月都要繳出去,但是實際上還是屬於你自己的錢,並沒有花費掉。

    你可以觀察一下自己所居住的房子在租金與房貸利息上的比較。

    比方說你所在的區域,租金如果是2萬元,而這類型房屋的售價是一千萬的話,以現在的房貸利率1.6%計算,貸款800萬,你可以用純繳息的方式,一年的利息成本為12.8萬元,每個月支付的金額是1萬元左右。

    在房租高於房貸利息的狀況下,其實就可以考慮買房的方式。

    很多人會說,銀行的寬限期不是只有兩到三年嗎?我要如何使用只繳利息的方式呢?

    Dennis推薦兩種房貸的型態,讓你的寬限期可以拉長到10年,甚至20年以上。

    (1)理財型房貸

    理財型房貸的特點是以天計息,隨借隨還。以目前指數型房貸普遍落在年息1.4%~1.6%左右,理財型房貸的利率通常會落在1.9%~2.2%左右。雖然利率比較高一些,它可以每個月只繳利息,降低你的月付金額。

    (2)回復型房貸

    如果你在貸款的一開始,就選擇指數型房貸,在貸款沒有還清之前,你是沒有辦法轉換成理財型房貸,加上理財型房貸的利率通常比較高,所以另一種房貸方式,叫做回復型房貸,我個人就蠻推薦使用的。

    你可以把它想成指數型房貸加上理財型房貸的綜合版本。

    跟指數型的房貸繳款方式相同,每個月一樣是需要本利繳。

    但是每個月繳出去的本金,就會變成理財型房貸的額度。在繳款完的下個月,就可以把額度內的金額再借出來。

    借出來的利率,雖然跟理財型房貸一樣,會略高一些。

    但是跟信貸或是其他融資方式相比,利率來得便宜,借款跟還款都不需其他費用,以天計息,隨借隨還。

    如果你很常有短期資金的需求,這是我很推薦的方法。

    房貸壓力

    自備款不足通常是年輕人對買房卻步的重點因素,然而繼續租屋只會讓自己的未來暴露在更大的風險之下。

    (二)自備款準備

    自備款一般是大家決定要買房或是租房的主要原因。

    這邊會建議大家以總價的三成,作為自備款的準備目標,包含兩成自備款,另外一成作為買房雜支跟傢俱家電的購置資金。

    延伸閱讀:
    存款100萬可以買房嗎?買房頭期款準備多少才夠?

    當你自備款低於2成以上,先以租房為主,不要用信貸、借錢來填補不足的金額。

    因為這些都是屬於短期的融資方法,幾年內就必須還清,跟房貸可以分成20、30年還款是不一樣的。這樣會讓你的每月還款壓力很大,影響生活品質。

    當你自備款準備超過2成之後,恭喜你啦,買房的目標已經不遠。

    這時可以設定轉租為買,積極跟仲介看房,累積看房經驗跟仲介人脈,等到適合的案件出現,就可以出手買下自住。

    區域發展

    衡量區域發展,進而決定是否進場投資房地產,是很重要的準備功課之一。

    圖片來源:Taiwan Scenery Gallery

    (三)區域發展

    還有一個可以用來思考要租屋或是買房的因素,就是你所居住的區域。

    很多人因為家庭或是工作的關係,可能原本租屋的地方屬於比較偏僻的區域。

    這類型的地方通常有一個問題,就是因為外來人口不多,工作機會少,相對來講,房地產的增值性是很低的。

    如果考量不會在這個地方定居,當要搬家的時候,房子就會遇到要租人或是轉賣的時候。

    所以考慮區域的發展性我認為也是一個買房或租屋的抉擇點。

    如果你工作或租屋的地點,本來就是大城市、或是人口多的地方,這邊我就會建議你以買房為主。如果是屬於偏僻的地點,則考慮以租屋為主。

    地點優良的房地產,買了可以自己住,不住可以租人,不出租可以轉賣賺房價,如果哪天走投無路了,還可以拿房子去借錢,不管從哪個面向來思考,都是一個非常好的投資。

    轉貸方案

    房地產的高槓桿能有更多元的操法,而非一般人想像資金容易被綁死,就看你懂不懂玩。

    (四)善用轉貸方案

    網路上很多鼓勵租房的文章,會說自備款可以拿去投資股票或是ETF,等賺了錢再來買房。

    股票會不會賺錢我個人是頗為質疑,撇除這個因素之外,通常會講出這樣的理論,也是對房地產缺乏認識。

    以銀行貸款來說,二到三年可以做一次轉增貸的評估。

    如果房地產價格有漲幅,是很容易把當初投出的本金回收的。

    我舉個例子給你聽,假設原始購屋金額為1000萬,自備款是200萬,理財型貸款800萬,利率2%計算,月息大約是1萬3左右。

    當持有幾年後,房價漲到1200萬,可以轉貸出8成,共計是960萬 ,月息大約是1萬6左右。

    持有幾年的時間,原本你的自備款是200萬,轉貸之後,月付金額沒有差距太多,但是自備款只剩下40萬而已。

    這樣的操作方式,其實沒幾年,你自備款就會全數拿回來。

    我相信這個利息,也會比你繳房租來得便宜,而且還保有後續房子漲價的機會。

    根本不用繞遠路去拼股票或是ETF,等過了很久之後賺錢了才來買房。

    股票會不會贏都是未知數,而且那時房價也早就漲了一大段了。

    上述這樣的做法,應該會比要去押寶期貨或是股票來得更安全、更快速吧?

    (五)長期房價

    很多人可能會認為我在第四點說的,房價上漲可以把本金借出來,好像是天方夜譚!

    「房價又不是只漲不跌?」

    「我看新聞報導,前幾年很多地方都跌得蠻慘吧。」

    「現在人口紅利負成長,景氣又不好,房價應該會下跌。」

    真的是這樣嗎?

    為什麼你要相信名嘴說的跟新聞看到的,而不是去閱讀數據呢?

    信義房價指數

    資料圖片來源:財經M平方

    圖表的資料來源為信義房屋的房價指數,從2002 到2020作為分析期間,以純住產品(包括公寓、華廈及電梯大樓物件)的成屋為主計算。

    房價在2008年到2009年,2015年到2017年,的確是有下跌的狀況,但是如果拉長到5年、10年,則房價都是處於上漲的趨勢。

    應該跟你想的不一樣吧?看起來台灣的房價都是大漲小回,所以如果有遇到下跌的時間,以自住或是收租耐心等待,房價往往都會回到起跌點,甚至會突破歷史高點。

    如果你問我什麼時候是買點?如果你持有的時間夠長,應該任何的時間點都是很好的進場點吧!

    全世界通膨的狀況下,房地產本身就是一個可以長期對抗通膨的工具。

    如果你處在30歲的這個階段,你可以思考一下17歲的時候一碗麵多少錢?現在一碗麵多少錢?以前吃一個便當要多少錢?現在要多少錢?

    所以不難想像房價會有這樣的漲幅。

    如果你已經租了10年的房子,你想一想以前租一間三房要多少錢?現在租一間三房要多少錢?

    物價不斷的通貨膨脹之下,租金也是會通膨的呀~

    房貸理財術

    房貸低利率時代,考量通膨,對於購屋者是最有利且友善的進場時機。

    (六)房貸理財術

    如果看到這裡,你已經打算要開始跟仲介看房,並期待買下屬於自己的房子,讓我跟你分享一個小故事:

     

    小時候,家裡曾經在新竹的科學園區附近買過一間透天房子。

    這案件算是路邊的店面,但是那時我們沒有在做生意,所以只是買來自住而已。

    我記得房子購買價錢是280萬 ,過了幾年我們買了新房,就把這間房子以430萬的價格賣掉了。

    幾年前的某一天,我在新竹看房的時候,無意間看到以前的老家門口掛著仲介公司的銷售帆布。

    好奇心驅使,所以就打電話去問看看,這間房子要賣多少錢?

    聊了幾分鐘,仲介告知說這個房子已經賣掉一個多月,成交金額是3000萬。

    很多人看到這裡,都會覺得Dennis你真的是虧大,如果你爸那時候不賣房,現在你就多個幾千萬的身價了。

     

    當然賣房已經是30年前的行為,人生也不會有後悔藥的。

    但是我思考的是兩件事情:

    第一個是為什麼這個房子,30年前是280萬, 30年之後居然會變成3000萬呢?

    第二個是如果我在遇到一樣的狀況,怎麼處理會比較好呢?

    房子有兩股力量增值成這個價錢,一個當然是他的位置本來就在不錯的地點,另外就是通貨膨脹的關係。

    如果我爸那時要換房的時候,選擇把房子租給人家,而不要賣掉的話。

    原始房價是280萬,幾年後的房價已經漲到430萬。

    也就是說如果依照我第四點所講的,幾年後去重新申請貸款,這280萬可以全部申請房貸,不必拿出半毛錢的本金。

    使用理財型房貸的方式,這30年的借款期間,可以都是純繳息的方式。

    30年前是280萬的房子,對應280萬的房貸。

    30年後是3000萬的房子,一樣對應280萬的房貸。

    因為這個貸款跟銀行訂好30年的契約,中間只有繳利息,所以本金是不會改變的。

    只要租客每個月付的租金大於房貸的利息,就不會有付不出房貸的風險。

    而租金其實也會隨著時間通膨,但是每個月房貸利息是不會變動的。幾年後這兩者的距離就會越來越遠。

    30年前這邊的租金大概幾百塊錢,現在的租金沒有個5萬元是租不到的。

    因為這280萬借出來之後,只有純繳息,不還本。等於借出這筆款項,30年後才要歸還。

    所以這是借未來的錢,來買現在的資產。

    這種狀況下,不管你是自住,繳交房貸利息來取代租金。或是投資收租,用租客的租金去繳房貸利息。

     

     

    上面跟大家分析了買房跟租屋的優缺點,以及我個人對於兩者的評估方式。

    以房地產的特性來說,長期持有房地產的好處,幾乎都是租屋做不到的。

    相信我,在正確的買房規劃之下,買房一定都會比租屋來得更有利。

    因此建議大家,有空可以多多閱讀文章或是參加培訓課程,增加自己的房地產知識,之後買房就能省下大把鈔票囉。

    延伸閱讀:

    〈原來搞懂這些步驟,買房就能省下幾百萬〉

    〈30歲的你如何踏出第一步?房地產投資入門這樣做〉

    〈急速提升「房屋貸款能力」,先掌握這16個關鍵眉角!〉

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