30歲了，要繼續租屋還是準備買房？六大面向分析，打破「買不如租」錯誤迷思
「有錢當然買房啦！幫房東繳一輩子貸款，房子也不會變成自己的呀！」
「新聞都說房價已經高點了，現在買房會不會被套牢呀？還是租屋比較沒有壓力。」
「每個月的房貸要繳那麼多錢，真的買下去還會有生活品質嗎？」
30多歲的你，工作了幾年，好不容易有了存款，究竟應該買房好？還是租屋好？
今天Dennis用客觀的角度跟你分析買房跟租屋的優缺點，以一個專業投資客的經驗跟十多年來房市觀察，讓我告訴你，買房這件事情可能沒有你想像中的困難！
租屋優缺點分析
租屋的優點是可以經常更換居住的地方，像我有些朋友，就很喜歡一兩年租約到期之後，再到591上面找新房子當作下一個生活的殼，用差不多的租金，不斷享受換新房子的感覺。
因為房子不是你的，所以房價的漲跌、屋況的修繕跟政府的稅金，跟你是沒有關係的。
但它的缺點就是，房子是別人的，就算你住了再久，租金付了再多，房子還是房東的。
如果遇到無良房東，房子有問題不修理、突然把房子收回去或是租約到期之後大幅調漲房租，這些狀況光想就讓人覺得不開心。
買房優缺點分析
買房的優點是可以有擁有一間自己的房子，每個月因為有房貸壓力，比較不會亂花錢，讓自己可以存到錢。
如果長期持有，就能享有房價上漲的好處。
缺點就是要先存下一筆不小的頭期款，再來是生活開銷會來得大很多，造成自己的生活品質下降。
買在不對的地方，也可能會面臨房價下跌的狀況。
「租不如買」六大面向分析
其實在買房或租房上面，客觀來說並沒有對錯，一切該回歸你自己的財務規劃及需求。
我用下面六大面向，讓大家來思考一下自己究竟應該要買房還是租屋？
30歲的你該繼續租房還是買房？Dennis用六大面向分析，打破「買不如租」錯誤迷思！
（一）租金及房貸利息差異
很多人都把房貸用本利繳的方式下去計算，所以會覺得買房的壓力，比起租屋大上許多。
但是如果要跟租屋作比較，我認為應該是拿「房貸利息」與「租金」來比。本金的部分，雖然每個月都要繳出去，但是實際上還是屬於你自己的錢，並沒有花費掉。
你可以觀察一下自己所居住的房子在租金與房貸利息上的比較。
比方說你所在的區域，租金如果是2萬元，而這類型房屋的售價是一千萬的話，以現在的房貸利率1.6%計算，貸款800萬，你可以用純繳息的方式，一年的利息成本為12.8萬元，每個月支付的金額是1萬元左右。
在房租高於房貸利息的狀況下，其實就可以考慮買房的方式。
很多人會說，銀行的寬限期不是只有兩到三年嗎？我要如何使用只繳利息的方式呢？
Dennis推薦兩種房貸的型態，讓你的寬限期可以拉長到10年，甚至20年以上。
（1）理財型房貸
理財型房貸的特點是以天計息，隨借隨還。以目前指數型房貸普遍落在年息1.4%~1.6％左右，理財型房貸的利率通常會落在1.9%~2.2%左右。雖然利率比較高一些，它可以每個月只繳利息，降低你的月付金額。
（2）回復型房貸
如果你在貸款的一開始，就選擇指數型房貸，在貸款沒有還清之前，你是沒有辦法轉換成理財型房貸，加上理財型房貸的利率通常比較高，所以另一種房貸方式，叫做回復型房貸，我個人就蠻推薦使用的。
你可以把它想成指數型房貸加上理財型房貸的綜合版本。
跟指數型的房貸繳款方式相同，每個月一樣是需要本利繳。
但是每個月繳出去的本金，就會變成理財型房貸的額度。在繳款完的下個月，就可以把額度內的金額再借出來。
借出來的利率，雖然跟理財型房貸一樣，會略高一些。
但是跟信貸或是其他融資方式相比，利率來得便宜，借款跟還款都不需其他費用，以天計息，隨借隨還。
如果你很常有短期資金的需求，這是我很推薦的方法。
自備款不足通常是年輕人對買房卻步的重點因素，然而繼續租屋只會讓自己的未來暴露在更大的風險之下。
（二）自備款準備
自備款一般是大家決定要買房或是租房的主要原因。
這邊會建議大家以總價的三成，作為自備款的準備目標，包含兩成自備款，另外一成作為買房雜支跟傢俱家電的購置資金。
當你自備款低於2成以上，先以租房為主，不要用信貸、借錢來填補不足的金額。
因為這些都是屬於短期的融資方法，幾年內就必須還清，跟房貸可以分成20、30年還款是不一樣的。這樣會讓你的每月還款壓力很大，影響生活品質。
當你自備款準備超過2成之後，恭喜你啦，買房的目標已經不遠。
這時可以設定轉租為買，積極跟仲介看房，累積看房經驗跟仲介人脈，等到適合的案件出現，就可以出手買下自住。
衡量區域發展，進而決定是否進場投資房地產，是很重要的準備功課之一。
圖片來源：Taiwan Scenery Gallery
（三）區域發展
還有一個可以用來思考要租屋或是買房的因素，就是你所居住的區域。
很多人因為家庭或是工作的關係，可能原本租屋的地方屬於比較偏僻的區域。
這類型的地方通常有一個問題，就是因為外來人口不多，工作機會少，相對來講，房地產的增值性是很低的。
如果考量不會在這個地方定居，當要搬家的時候，房子就會遇到要租人或是轉賣的時候。
所以考慮區域的發展性我認為也是一個買房或租屋的抉擇點。
如果你工作或租屋的地點，本來就是大城市、或是人口多的地方，這邊我就會建議你以買房為主。如果是屬於偏僻的地點，則考慮以租屋為主。
地點優良的房地產，買了可以自己住，不住可以租人，不出租可以轉賣賺房價，如果哪天走投無路了，還可以拿房子去借錢，不管從哪個面向來思考，都是一個非常好的投資。
房地產的高槓桿能有更多元的操法，而非一般人想像資金容易被綁死，就看你懂不懂玩。
（四）善用轉貸方案
網路上很多鼓勵租房的文章，會說自備款可以拿去投資股票或是ETF，等賺了錢再來買房。
股票會不會賺錢我個人是頗為質疑，撇除這個因素之外，通常會講出這樣的理論，也是對房地產缺乏認識。
以銀行貸款來說，二到三年可以做一次轉增貸的評估。
如果房地產價格有漲幅，是很容易把當初投出的本金回收的。
我舉個例子給你聽，假設原始購屋金額為1000萬，自備款是200萬，理財型貸款800萬，利率2%計算，月息大約是1萬3左右。
當持有幾年後，房價漲到1200萬，可以轉貸出8成，共計是960萬 ，月息大約是1萬6左右。
持有幾年的時間，原本你的自備款是200萬，轉貸之後，月付金額沒有差距太多，但是自備款只剩下40萬而已。
這樣的操作方式，其實沒幾年，你自備款就會全數拿回來。
我相信這個利息，也會比你繳房租來得便宜，而且還保有後續房子漲價的機會。
根本不用繞遠路去拼股票或是ETF，等過了很久之後賺錢了才來買房。
股票會不會贏都是未知數，而且那時房價也早就漲了一大段了。
上述這樣的做法，應該會比要去押寶期貨或是股票來得更安全、更快速吧？
（五）長期房價
很多人可能會認為我在第四點說的，房價上漲可以把本金借出來，好像是天方夜譚！
「房價又不是只漲不跌？」
「我看新聞報導，前幾年很多地方都跌得蠻慘吧。」
「現在人口紅利負成長，景氣又不好，房價應該會下跌。」
真的是這樣嗎？
為什麼你要相信名嘴說的跟新聞看到的，而不是去閱讀數據呢？
資料圖片來源：財經M平方
圖表的資料來源為信義房屋的房價指數，從2002 到2020作為分析期間，以純住產品（包括公寓、華廈及電梯大樓物件）的成屋為主計算。
房價在2008年到2009年，2015年到2017年，的確是有下跌的狀況，但是如果拉長到5年、10年，則房價都是處於上漲的趨勢。
應該跟你想的不一樣吧？看起來台灣的房價都是大漲小回，所以如果有遇到下跌的時間，以自住或是收租耐心等待，房價往往都會回到起跌點，甚至會突破歷史高點。
如果你問我什麼時候是買點？如果你持有的時間夠長，應該任何的時間點都是很好的進場點吧！
全世界通膨的狀況下，房地產本身就是一個可以長期對抗通膨的工具。
如果你處在30歲的這個階段，你可以思考一下17歲的時候一碗麵多少錢？現在一碗麵多少錢？以前吃一個便當要多少錢？現在要多少錢？
所以不難想像房價會有這樣的漲幅。
如果你已經租了10年的房子，你想一想以前租一間三房要多少錢？現在租一間三房要多少錢？
物價不斷的通貨膨脹之下，租金也是會通膨的呀～
房貸低利率時代，考量通膨，對於購屋者是最有利且友善的進場時機。
（六）房貸理財術
如果看到這裡，你已經打算要開始跟仲介看房，並期待買下屬於自己的房子，讓我跟你分享一個小故事：
小時候，家裡曾經在新竹的科學園區附近買過一間透天房子。
這案件算是路邊的店面，但是那時我們沒有在做生意，所以只是買來自住而已。
我記得房子購買價錢是280萬 ，過了幾年我們買了新房，就把這間房子以430萬的價格賣掉了。
幾年前的某一天，我在新竹看房的時候，無意間看到以前的老家門口掛著仲介公司的銷售帆布。
好奇心驅使，所以就打電話去問看看，這間房子要賣多少錢？
聊了幾分鐘，仲介告知說這個房子已經賣掉一個多月，成交金額是3000萬。
很多人看到這裡，都會覺得Dennis你真的是虧大，如果你爸那時候不賣房，現在你就多個幾千萬的身價了。
當然賣房已經是30年前的行為，人生也不會有後悔藥的。
但是我思考的是兩件事情：
第一個是為什麼這個房子，30年前是280萬， 30年之後居然會變成3000萬呢？
第二個是如果我在遇到一樣的狀況，怎麼處理會比較好呢？
房子有兩股力量增值成這個價錢，一個當然是他的位置本來就在不錯的地點，另外就是通貨膨脹的關係。
如果我爸那時要換房的時候，選擇把房子租給人家，而不要賣掉的話。
原始房價是280萬，幾年後的房價已經漲到430萬。
也就是說如果依照我第四點所講的，幾年後去重新申請貸款，這280萬可以全部申請房貸，不必拿出半毛錢的本金。
使用理財型房貸的方式，這30年的借款期間，可以都是純繳息的方式。
30年前是280萬的房子，對應280萬的房貸。
30年後是3000萬的房子，一樣對應280萬的房貸。
因為這個貸款跟銀行訂好30年的契約，中間只有繳利息，所以本金是不會改變的。
只要租客每個月付的租金大於房貸的利息，就不會有付不出房貸的風險。
而租金其實也會隨著時間通膨，但是每個月房貸利息是不會變動的。幾年後這兩者的距離就會越來越遠。
30年前這邊的租金大概幾百塊錢，現在的租金沒有個5萬元是租不到的。
因為這280萬借出來之後，只有純繳息，不還本。等於借出這筆款項，30年後才要歸還。
所以這是借未來的錢，來買現在的資產。
這種狀況下，不管你是自住，繳交房貸利息來取代租金。或是投資收租，用租客的租金去繳房貸利息。
上面跟大家分析了買房跟租屋的優缺點，以及我個人對於兩者的評估方式。
以房地產的特性來說，長期持有房地產的好處，幾乎都是租屋做不到的。
相信我，在正確的買房規劃之下，買房一定都會比租屋來得更有利。
因此建議大家，有空可以多多閱讀文章或是參加培訓課程，增加自己的房地產知識，之後買房就能省下大把鈔票囉。
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