• Home
  • 房產專欄
    • 買房新手
    • 賺房攻略
    • 投資觀點
    • 財務自由
  • 我要報名
    • 百萬中古屋投資課程-實戰班
    • 百萬中古屋投資課程-菁英班
  • 更多服務
  • 會員中心
  • 關於DennisX綠舍
  • 聯絡我們
    • 0

購物車

註冊登入
綠舍投資-房地產投資、房地產課程、房地產投資課程
  • Home
  • 房產專欄
    • 買房新手
    • 賺房攻略
    • 投資觀點
    • 財務自由
  • 我要報名
    • 百萬中古屋投資課程-實戰班
    • 百萬中古屋投資課程-菁英班
  • 更多服務
  • 會員中心
  • 關於DennisX綠舍
  • 聯絡我們
    • 0

賺房攻略

搶房大作戰!房地產景氣高點已到?三大指標讓你5分鐘判讀走勢!

  • 張貼者 Dennis Chen
  • 類別 賺房攻略, 投資觀點
  • 日期 2020-11-10
房地產景氣

    本文重點

    • #搶房大作戰
    • #房地產景氣與操作
    • #房地產重要指標
      • 指標1 信義房價指數
      • 指標2 國泰房價指數
      • 指標3 房市循環指標

    #搶房大作戰

    在進入到主題之前,我們先來看兩則近期房地產轉傳數最多的新聞!

    台中連假搶房潮

    「…〈國聚之赫〉專案經理賴義欽表示,台中人口紅利持續,尤圍繞在中科生活圈,首購買盤湧現市場,至少還有3000戶的胃納需求量,因此2個月前潛銷已有數百組人預約,「每1樓層都排到第3順位,雙十周末1日分上下午2場開賣,現場擠滿滿,全數完銷」,成交均價每坪33~36萬元,約4成購屋客是在中科工作,不乏一次購入2戶。…」

    (新聞全文)
    竹北房市

    【陳筱惠/新竹報導】新竹房市到底有多熱?被稱為秒殺案祖師爺的椰林建設,傳出竹北新案將於今日開賣,前日(15日)銷售中心出現估近300名漏夜排隊的人潮,但該案其實尚未開賣,業者雖請民眾離開,昨日仍有民眾持續來排隊。專家表示,排隊「買板凳」行情10萬元起跳,成屋後轉手也有百萬元獲利空間,樂得投資客先搶先贏。

    (新聞全文)

    #房地產景氣與操作

    很多人在判斷房地產後續行情的時候,都是看漲說漲,看跌說跌。

    在新聞的大肆渲染之下,特別容易跟著大眾媒體的風向,形成一窩蜂效應。

    房市上漲時,大家急著去買房;下跌時,大家急著出脫手上的房子。

    這些看起來不理性的行為,在你對於房地產景氣沒有辦法判斷時,就很容易「跟著感覺走」。

    其實房地產買賣,跟股票很像,也是會分多頭跟空頭的。而適合投資的房地產項目,對應景氣,也會有所不同。

    預售屋因為大家的購買的價格差距不大,如果想要有所獲利,就必須依靠景氣來拉抬行情。

    多頭的時候,建商會大舉興建房屋。在大家一片看好,進場買房的時候,案件的行情容易越來越高,這個時機點上,投資資預售屋就是一個不錯的選擇。

    中古屋及法拍市場,邏輯則是相反。

    多頭的時候,房價一直往上走。案件雖然容易銷售,但是在後續的購買上,因為大部分的屋主會選擇觀望惜售,反而不容易買到案件。

    而當房地產景氣來到盤整期或下跌期,預售屋已經沒有獲利的空間,在中古屋及法拍市場,透過低買高賣的方式,就能用低風險獲取利潤。

    總體經濟或是景氣預測,本來就是一個很大的學問,尤其是在房地產裡面,有人想自住、有人想買賣投資、有人想收租,充滿許多不同的動機,所以其實也很難去精準的預測。

    你看每次房地產面臨多空拉鋸時,那麼多學者出來發表看法,有人喊多,一定有人喊空,真的是說不準!

    在股票裡面我們會有技術分析,透過統計學的方式,來判斷你的下一步策略。但是很多人其實不知道,房地產也有分析指標,能夠讓你判斷現在適不適合進場?

    這篇文章Dennis會與你分享,判斷房地產景氣上面常用的一些指標。

    #房地產重要指標

    指標1 信義房價指數

    信義房價指數的樣本,主要來自於中古屋市場裡面的住宅案件,不包含預售屋的價格。

    它可以很明確的告訴你,房價指數的位置及年增率。

    我們如果用10年的圖表來比較,會發現在台灣的房價,在2015年1月到2016年的10月,是處於下跌的狀況。

    台灣房市循環指標

    台灣房市-10年循環指標
    資料圖片來源:財經M平方

    但如果把週期拉長到20年,你會看到這個曲線不斷地上漲,即便有回檔,大部分也都是一兩年的時間之後,就會繼續往上走。

    台灣-信義全國房價-20年走勢
    資料圖片來源:財經M平方

    指標2 國泰房價指數

    國泰房價指數則是針對預售屋跟新成屋的部分。

    在文章的第一段,我們有提到預售屋的操作非常依賴房地產景氣。

    因為購買預售屋,需要兩三年後才拿得到房子,時間等待較長,這種族群會以投資客居多,等到接近成屋,才會轉手到自住客的手上。

    因為大家的利基點差距不大,當景氣往上走的時候,大家的房價都能跟著水漲船高。但是景氣往下走的時候,就容易造成多殺多,投資客大量拋售手中房屋。

    我一樣拿10年的走勢圖讓大家看,你會發現在2015年的那波房市回檔中,國泰房價指數跌幅很明顯大於信義房價指數,原因就在這裡。

    國泰房價十年走勢

    國泰房價指數-10年走勢
    資料圖片來源:財經M平方

    指標3 房市循環指標

    前兩個指標主要只是價格的波動,在經濟學裡面我們會討論的除了價格,成交量也是一種重點。

    常見的價量關係,有以下幾種:

     

    • 價增量漲:房價上漲的過程,成交量也跟著放大,代表投資人的追價意願高,房市處於多頭的上升階段。

    • 價增量跌:房市上漲的過程,結果成交量反而縮小,代表投資人的跟進意願不強,這個是屬於房市走勢轉弱的訊號。

    • 價跌量增:成交量上漲,但是房價反而明顯的下跌,這是多頭與空頭的矛盾,價量背離代表房市由漲轉跌。

    • 價跌量跌:成交量縮小,房價也開始下跌,代表多頭快要結束,隨時會出現大的賣壓。

     

    而在成交量上,有三個數值能夠觀察房地產的循環變化。

    (1) 核發建造執照的面積,這個代表建商跟政府申請正式動工的部分。
    (2) 建物所有權完成第一次登記的面積,這個數值代表所有完工的部分。
    (3) 建物所有權的買賣面積,代表完工之後已經賣出去的部分。

    如果買賣面積大於完工的面積,代表市場的供需上是屬於供不應求,反過來則代表供給過剩。

    在2015年,房市的下跌之後,市場維持了三到四年的供給過剩。

    如果這幾年有在看房的話,會發現路上不少帆布廣告寫著「低自備買房」、「買房附裝潢」、「買房送全套家俱家電」等餘屋促銷手法,目的就是要盡快打消這些庫存。

    台灣房市循環指標

    台灣房市循環指標-2019年房地產景氣轉好,市場開始出現供不應求的狀況
    資料圖片來源:財經M平方

    但從圖表上可以觀察到,從2019年的10月開始,房地產又出現供不應求的狀況。

    這兩年遇到低利率的狀況,買房變簡單了,大家都想進場,但是市場上的供給量是不夠的,所以也不難解釋近期各縣市所發生的搶房狀況。

    如果你近期有打算買房自住或購買房地產投資,越早入手越優惠,這一波外在的條件,其實很有利房地產的漲幅。

    如果遲遲不敢出手,再隔兩、三年後,看到漲了一大波的房價,那時要來買房,就不只一句「千金難買早知道」可以形容的。

    祝大家都能買到自己心中完美的房子,更多買房的文章,我幫你整理在下面囉~

     

    延伸閱讀:

    〈中古屋投資這樣做!老屋百億商機的職人秘訣大公開〉

    〈8分鐘全盤分析!房地產投資的買賣攻略〉

    〈年投報率20%起 賺房高手養成實戰課程說明會〉即刻報名!

    Facebook Comments
    Dennis Chen

    上一篇

    30歲了,要繼續租屋還是準備買房?六大面向分析,打破「買不如租」錯誤迷思
    2020-11-10

    下一篇文章

    買中古屋怕房屋貸款出不來?年齡、屋齡 2大體質檢查!
    2021-02-22

    你也許也喜歡

    買中古屋怕房屋貸款出不來?精選圖片__1697x1125_1
    買中古屋怕房屋貸款出不來?年齡、屋齡 2大體質檢查!
    22 2 月, 2021
    買房或租房
    30歲了,要繼續租屋還是準備買房?六大面向分析,打破「買不如租」錯誤迷思
    3 11 月, 2020
    中古屋投資
    中古屋投資這樣做!老屋百億商機的職人秘訣大公開
    21 7 月, 2020

    分類

    • 財務自由 (2)
    • 買房新手 (11)
    • 賺房攻略 (6)
    • 投資觀點 (5)

    賺房高手養成實戰講座

    綠舍投資管理顧問有限公司

    房產專欄
    更多服務
    聯絡我們
    關注綠舍
    • 使用者條款
    • 隱私權政策
    • 常見問題
    選單
    • 使用者條款
    • 隱私權政策
    • 常見問題

    © 綠舍投資. All rights reserved.     

    Connect with

    Login with Facebook

    使用您的站點帳戶登錄

    Connect with

    Login with Facebook


    忘記密碼?

    還不是會員? 現在註冊

    註冊一個新帳號

    你是會員嗎? 現在登錄