從30萬到7000萬！房地產投資獲利的3個重要觀念及4個關鍵能力

我是Dennis，理工背景的我，在畢業後的幾年，當所有的大學同學一心投入竹科的高薪工作，幻想著可以靠著分紅配股一夕致富的時候，我卻走了一條跟大家不同的路──靠著全職投資房地產維生。

過去10年時間，我靠著房地產投資，從戶頭30萬的存款開始，至今已累積超過7000萬的資產價值。

說到房地產投資，一般人都會覺得是有錢人的專利。

深入研究後才會發現它有非常多重要的投資觀念，更重要的是，顛覆一般人的認知，你不需要先有百萬以上的資金才能開始，且可以讓你資金成長的速度比別人來得快，前提是，你得先學會正確的投資SOP。

這篇文章會用我的個人觀點，跟大家分享三個投資觀念跟四個關鍵能力，希望對剛踏進房地產投資領域的你能夠有些小小的幫助。

觀念一、先買賣，再收租

「買房收租」當個包租公這個想法，好像是每個進入房地產投資領域的人想做的事情。

早期是富爸爸信徒的我，也一直覺得收租才是房地產投資的不二法門。

但是以台灣的租金報酬率，平均只有2-3%來說，跟美國平均10%的報酬率比較，單純靠收租的速度真的太慢了。

以買賣平均投報率50%計算，收租則要10幾年以上才能達成。

你可能會說很多人還是靠收租變成有錢人啊！

你仔細觀察，這些人應該是靠收租創造一個不錯的現金流，讓他們可以長期持有房地產。

但是主要的獲利來源還是長期持有房地產之後產生的那一筆價差。

既然獲利來自於買賣價差，為什麼不一開始就買得便宜，讓價差產生呢？

當包租公幾年下來，發現這個問題點之後，我開始專研買賣投資的技術，長時間的驗證下來，我也真的找到投資的方法，創造出驚人的財富。你可以參考這篇〈30歲的你如何踏出第一步？房地產投資入門這樣做〉，我有提到一些開始的方法！

第二件事情來自於資金的大小。

並不是說收租這件事情不好，而是你一開始進入房地產投資領域就收租，會讓你投資的速度變慢。

當你資金很小的時候，舉例只有50萬，假設投報率一年有20%，算起來的收入也只有10萬元，這連基本的財務自由都談不上。

但是當你的資金有2000萬的時候，即使投報率只有5%，一年的收入也是高達100萬。

這裏更不用提，你要操作5%跟20%的投資工具，中間所會產生風險的差異了。

所以我自己的做法是，以操作房地產的高勝率、買賣的高投報率讓自己的資金快速的成長，再把賺到的資金，投入房地產收租創造現金流。

觀念二、存房理債優於存錢理財

政府跟銀行不斷印製鈔票，造成通貨膨脹的情形持續地發生。

過去「存錢理財」的觀念在現在已經不全然正確了。如果針對「貨幣」下去做存錢理財，將會遇到通膨的問題，而讓成你辛苦存下來的錢貶值。

如果通貨膨脹是我們長期會遇到的問題，有沒有比較好的作法呢？

我自己的做法是保留20%的現金，供日常生活開銷及緊急預備金使用。剩下的80%左右做存房及理債的規劃。

房地產是相對於貨幣保值的產品，非常適合做長期持有。

思考一下爸媽的那個時代，你家附近的房子一間多少錢？而以現在的市價來看一間多少錢？

你就會發現原來20、30年後，房地產價值落差這麼的龐大。

這個價差來自於兩股力量，一個是房地產的地段很好，所以增值了。

另一個相對的力量是因為錢貶值，造成房價相對提升。

所以為什麼前面講的「存房」優於「存錢」的關係。

如果「存房」觀念你能了解的話，「理債」這件事情能夠再放大他的好處。

我舉個發生在我身上的真實案例，讓你思考一下到底發生了什麼事情？

30年前，我們住在新竹的竹科附近，那時爸媽花了280萬買下一間透天店面自住。

幾年後，搬家的關係，用430萬把房子賣出。

而在幾年前，我在看房的時候碰巧得知這間房子有拿出來賣，在沒多久前用3000萬賣出了。

如果30年前，Dennis的爸媽用280萬買下這間房子，並且借了280萬的房貸，中間都只繳利息的話，會發生什麼事情呢？

30年的時間過去了，因為都只繳利息，當初跟銀行借的280萬並沒有減少。

但是房子從280萬，因為好的地點跟通貨膨脹兩個關係，讓房子增值到3000萬。

一來一往，一個正確的方式，竟會造成如此大的差異？！

房地產投資上的「理債」要如何能達成呢？

答案就是每個月收到的租金能夠大於你的房貸利息，在這種狀況下你的債務就不會有倒帳的風險。

這間店面30年前的租金可能是一個月幾千塊，現在那邊的店面沒有個5萬塊是租不到的，房價通膨了、租金也通膨了，唯一不變的就是那30年前定下的債務。

這樣的故事，在全世界的大城市裡都不斷地發生。

如何能夠用長期的債務去購買資產，同時利用通膨讓債務貶值及資產增值，這就是「存房理債」的好處。

觀念三、達成第一桶金後，專注現金流

前面的觀念告訴你，收租累積資金的速度是緩慢的。

但是當你靠著買賣，達成第一桶金之後，回過頭來就不要再專注於累積資金。

我認為財富這件事情，不是你擁有多少錢。而是你身上的錢可以持續多久？

這是什麼意思呢？

如果你在退休之前存夠2000萬，這是雖然看起來是一筆不小的數字，但是因為沒有持續性的收入，這筆錢就從你退休開始的那一天不斷地變少。

這樣的生活其實還是必須為了錢而煩惱。

你會擔心會不會突然有筆開銷產生？你會擔心小孩是不是在外面闖了什麼禍要拿大筆的錢去處理？或是擔心自己活得太久，會不會到時沒有錢了？

另一個人是在退休前打造了一個月20萬的現金流收入，讓錢每個月都能自動的流入戶頭。

兩者相比，我相信後者比較能稱之為「財務自由」，更可以接近退休後不為錢擔心的狀況。

所以當你的資金累積到一個程度之後，開始要往現金流的方向去做規劃。

如果你想靠房地產投資買賣獲利，有哪四個關鍵的能力呢？

能力一、低買高賣

啊！不是廢話嗎？做買賣要獲利本來就是低買高賣呀！

這個看起來很簡單的道理，實務上很多人在操作房地產投資的時候，卻是背其道而行。

比方說預售屋的投資，假設這邊一坪行情是40萬，建商考慮土地、營造成本及兩年的房屋興建期，售價可能是一坪42萬。

你去購買預售屋來投資，這時期的兩百戶已購戶，大家的利基點其實是相同的。

如果兩年後，房價上漲超過42萬，你就能夠獲利。反之，你就虧損了。

這個就完全沒有「低買高賣」的成分，而是與景氣、建商對賭的「博弈行為」。

還有一些預期心理的投資，比方說這邊捷運要開通了、這邊台積電要來設廠了，所以房價會漲，你應該買來來投資。

這是假設式的議題，過去的經驗並不代表未來就會如此。

特別是台灣有最近有一些房地產投資課程，就是靠這樣的預期心理鼓吹吸引客戶去買「市價」的房子，而非「便宜」的房子，這樣真的不是正確的投資方式。

房地產投資的獲利，應該在買進的時候就產生了，不能只靠預期心理或是景氣賺錢。保持正確的觀念，才能讓你增加成功的機率。

能力二、銀行槓桿能力

房地產投資另外一個迷人的地方是容易取得高額的銀行融資。

有什麼生意是你做投資，銀行願意幫你出大部分的資金，而且獲利還不跟你分潤的？

除了房地產之外，我相信其他金融產品跟生意都是找不到的。

而且以現今的銀行融資方式，有三個非常有利投資的地方。

（1）八成以上的融資槓桿

以目前市區地段，房貸可以借到估價的8成到85成。搭配二胎房貸，可以借到估價的1-2成。住宅裝修貸款，可以借到估價的0.5-1成。

只要控制好還款上的風險，融資比例可以借到非常高的比重。本金拿得越少，投資報酬率就越高。

（2）長天期的還款方式

目前房貸常見的還款時間，通常在20-40年以上，計算起來，每期的月付金額，就能壓到很低的金額。

相對其他投資產品類似信貸的借款，還款時間只有5年上下的時間，金額也不容易達到一定的數字之上。

（3）利用寬限期

指數型房貸可以搭配1-3年的寬限期，理財型房貸甚至可以借到20年以上的寬限期。

只繳息的寬限期模式，本金能在房地產投資上做更有效的利用。你要做的就是控制你的還款風險，並且拉高槓桿，增加案件的投資報酬率。

能力三、資金募集能力

房地產投資上除了銀行能給予高額的融資外，其他不足的款項，如頭期款、裝潢款、利息等，還是需要有資金募集的能力。

你當然可以選擇用自有資金，一間一間的操作。

但是在房地產投資的生態中，仲介通常會有向案件充沛的投資人靠攏的習慣。

也就是說，當你的投資案件越多，仲介越想把案件報給你，以交換後面能跟你合作、銷售案件的機會。

因此，怎麼樣能集合資金，擴大自己的案量，這件事情就非常重要。

能力四、團隊合作

常聽到一句話，「一個人走得快，一群人走得遠」

這樣團隊合作的精神，在房地產投資上也是必須的。

房地產屬於資本集中的投資，日常作業也需要看房、裝潢、監工、議價談判、仲介配合等等分工，一個人其實是做不大的。

如何找到跟你屬性不同來互補，但又是能聊得來的人，就是一個課題。

大家用各自的能力來合作，並且獲得各自覺得合理的分潤方式。在房地產投資的路上，我覺得也是一個關鍵的能力。

房地產投資是一門專業的投資，中間包含案件開發、房地產資料的判讀、仲介配合、看屋評估、房屋貸款規劃、談判技巧、裝修知識、房地合一稅務等，如果你有興趣了解更多，可以參加我們的免費講座，我會在裡面跟你分享更多房地產相關資訊喔！