買中古屋怕房屋貸款出不來？年齡、屋齡 2大體質檢查！
我今年60歲了，還能夠申請30年的房屋貸款嗎？
想買一間屋齡40年的老公寓，請問我的房屋貸款需要注意什麼？
房價好高呀！想買中古屋，又怕年齡太大，房屋貸款真的貸得出來嗎？
屋齡太老、年齡太大都是買房申請房屋貸款上很常遇到的問題。
面對房地產動輒上千萬的金額，只要貸款金額少了一成，就是好幾百萬的金額，這樣的問題應該讓人相當頭痛。
如何能夠避免這樣的事情發生？房屋貸款跟你的屋齡、年齡又有什麼直接關係呢？今天Dennis就跟你好好分析這個問題。
1. 便宜中古屋需求高
台灣的房地產價格，一年比一年還要高，面對很多人付不起新成屋高漲的房價，轉而選擇中古屋市場，市場上有很大的交易量。
中古屋的優點有三個：
第一個是價格比新成屋來的便宜，之後每個月的房貸還款壓力沒那麼大。
第二個是位於蛋黃區、老市區的中古屋，本身商圈生活機能成熟，不管是大眾運輸、百貨公司、市場、學區等等，都比新興重劃區來得方便。
第三個是中古屋的公設比較低，相對來說室內能夠使用到的坪數多了不少，也可以少繳一些社區管理費。
因為對投資客或是經濟型的自住客來說， 中古屋的CP值較高，長期以來都能吸引一定的買盤進場。
根據內政部不動產資訊平台的統計，2020第1季住宅買賣移轉棟數約為3萬4000棟。
其中20年以上的中古屋移轉筆數超過2萬棟，佔整體數量的66%。
然而5年內新屋僅6600多棟，佔整體數量不到2成。
相較於20年以上住宅移轉的分布，20至30年約有1萬多棟，佔整體數量36％
30年以上的住宅移轉，數量將近1萬棟，占比約在30%左右。
由這些數據的統計，我們會發現，中古屋市場對於購屋民眾來說，具有很大的需求。
但是，你知道中古屋的購買上，容易因為「屋齡」跟「年齡」的關係，讓你的房屋貸款受到影響嗎?
2. 屋齡對房屋貸款的影響
在我們聊這個題目之前，先來了解一個專有名詞–『耐用年限』。這個指的是在建築物興建好之後，所能夠使用的法定年限。
常見的結構及耐用年限如下面所示：
如果房屋屋齡越老，耐用年限越短，代表它的價值性就越低。
一般來說，房屋包含建物跟土地兩個價值。如果建物超過了耐用年限，代表建物剩下的價值性剩下很少，比較有價值的就只剩下土地的價值。
以公寓及華廈的案件，土地持分只有幾坪而已。
如果你的房子不在雙北地區，這幾坪土地持分，可能也沒有太大的價值性。
這樣的狀況會造成，銀行評估你的抵押品價值不足，發生房屋貸款成數下降、房貸時間縮短，甚至銀行不借房屋貸款的風險。
以銀行的角度，對於房屋貸款放款的準則是：
「屋齡+房屋貸款年限小於 50 年」
「年齡+房屋貸款年限小於 75 年」
舉個例子來說，如果你挑選的是屋齡30年的老屋，貸款的年限最長就只有20年。
如果你挑選的屋齡是40年，你的房貸時間就只剩下10年。
以一千萬的房貸金額來說，10年的貸款，每個月的本利繳金額為94250元。而20年貸款，每個月的本利繳金額則是52583元。
兩者的還款金額相差非常的多，這個跟一般人的貸款習慣是不太一樣，每個月的經濟壓力也加大了不少。
3. 年齡對房屋貸款的影響
在上一段內容，我們提到了銀行的放款準則，年齡部分跟房屋貸款相加的年限必須小於75年。
以年輕人首次購屋的年齡，通常發生在30多歲的這個階段，在這個年齡要申請30年的房貸通常不會有太多的問題。
但是如果你是屬於五六十歲的換屋族群，因為銀行的規定，這個時候就很可能會遇到，貸款沒有辦法申請到正常年限的狀況。
上面所講到的75年，是大部分銀行的通則。
但是根據Dennis的觀察，對於少部分銀行來說，他們是可以接受到85到90年的。
如果你因為年齡比較大，而貸款受到影響，多找一些銀行問問，或許可以得到滿意的答案。
另外在65歲以上這個族群，因為大部分都屆齡退休的階段，沒有固定收入，這個會讓銀行降低核貸的意願。
4. 解決房屋貸款不足的5個方法
像文章一開始所說的，房地產的金額動輒數百萬數千萬，其實只要貸款的成數少貸個一到兩成，或是還款的時間縮短了幾年，我相信對很多人來講，經濟負擔就會變得很大。
Dennis提供下面五個方法，讓你能夠在買房前預做評估，或是買房的過程中遇到貸款問題，能夠有個解決的方向。
- 買房之前先做房貸評估
建議你在購買房地產之前，請代書或是銀行先對房地產做一個鑑價評估。
很多人以為鑑價就是評估房子的價值，其實未必正確。
如果你本身是正常條件，只對房子去做鑑價，當然是沒有問題的。
但是如果房子的屋齡比較大或是你本身是屬於年齡較大的族群，建議你評估貸款的時候，也跟銀行講一下自身的條件。
這樣能夠讓銀行房貸業務人員對於申辦條件及能夠放貸的金額，做一個比較精準的判斷。
- 增加保證人
如果你是屬於年齡較大的族群，這時候可以向銀行表達，你願意提供保證人。
如果你的保證人信用良好、收入穩定，這樣會幫你的條件加分不少，有機會申請到較好的成數、利率及年限。
- 提出財力證明
如果你本身有積蓄了一些資產，比方說銀行存款、股票、房地產等等。這些都能夠證明，雖然自己年齡比較大或者是已經退休，但是還是有還款能力，能夠幫你的房屋貸款，爭取比較好的條件。
- 縮短貸款時間
另外還有一個方式，就是降低自己的貸款時間去符合銀行的政策。
比方說原本正常20年的房貸時間，如果可以接受因屋齡或是年齡的關係，縮短為7年或是10年，這樣一樣是可以申辦房屋貸款的。
只是Dennis要先跟大家講一下，這樣的方式下，貸款必須繳的月付金額，就會變得非常的高。下面我提供一個速算的方法讓大家評估，這樣的月付金額，你到底能不能夠接受？
上面的金額，你可以在各大銀行網站，搜尋貸款計算機，就能夠快速算出自己貸款的月付金額。
建議每月的本利繳金額，盡量不要超過收入的一半。
畢竟買房應該量力而為，如果因為背了沈重的房貸，生活變得品質很差，我想這樣就有點本末倒置了。
- 提高自備款的金額
如果你前面幾個方法都沒有辦法做到的話，在買房之前可能就要先思考，是不是有足夠的存款，來去彌補貸款金額不足的問題？
在借款人年齡過大的情形下，而沒有辦法向銀行證明自己是能夠有足夠的清償能力，銀行最有可能就是降低貸款的金額來減少本身的風險。
這樣的狀況下，或許你核貸的金額不是正常條件的8成，而是只會有5成到6成的金額。
如果這樣的款項，你是沒有辦法拿出來的。Dennist誠心的建議你，買房之前真的還是多做一點功課。
就像第一點所講，先找銀行評估房屋價值及自身的貸款條件之後，再來簽訂買賣房屋的契約書。
買下一間喜歡的房子，是很多人一輩子的夢想。
多做功課，事先評估，才能避免因為自己的條件問題，貸款沒有申辦到理想的金額，造成後續買房上面的困擾。
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