中古屋投資這樣做！老屋百億商機的職人秘訣大公開

綜合房屋銷售狀況跟多方的意見回饋，我把買方在購買老屋翻新案件的考慮問題整理出來，讓你在中古屋投資上的購買、改造上能夠有個正確的方向。

# 地段就是王道

地段好的老屋，建商願意開出好的都更合作條件，也可以整修轉賣或出租，進可攻退可守。

民生必需相關的食衣住行育樂，這些生活機能是買方會首先考慮的。

包含附近跟飲食相關的餐廳、小吃店、便利商店、市場，跟購物相關的商圈、百貨公司，以及跟交通相關的捷運站、交流道及快速道路等，這些都是買方留意的事情。

學區也是很多人在買房上的考量，明星學區附近的老宅因為可以入學籍、價錢也比周邊的房子來得便宜，有蠻多買方會考慮購買。

老屋翻新的物件選擇上，A級地段的C級房屋會是首選。

就像灰姑娘一樣，只需要略施改造，就能華麗轉身，創造很好的銷售價格。

# 社區管理很重要

在中古屋投資上，社區管理也是一個重點。

超過20年以上的社區，普遍會遇到公設狀況不好、梯間髒亂、鄰居素質低落等問題，賣相會有很大的影響。

挑選上，可以先觀察幾個地方。

第一個是社區的佈告欄，看一下管委會是否定期有會議？管理費收取的狀況是否正常？

包含社區警衛的僱用、公設的維護、電梯的保養、頂樓的防水，這些都需要經費，所以管理費是否能正常收費及管委會的運作狀況？通常是會影響社區管理好壞的原因。

第二個是觀察樓梯及公設走道，看一下社區的住戶品質。

是外面放滿了鞋子、鞋櫃、安全帽騎腳踏車？還是走道是乾乾淨淨、保持暢通？

這邊代表社區的管委會是否夠力？是否真的有落實住戶的管理？

第三個是問一下管理員，要購買的房子隔壁或是上下樓層，住些什麼鄰居？是否有「麻煩人物」？

俗話說，「千金買房、萬金買鄰」，如果房子隔壁住著「刺龍刺鳳」的黑道大哥，或是樓上整天有跑來跑去、製造噪音的小孩，買方應該也會退避三舍的。

以同樣屋齡來說，良好的社區管理，會比其他社區的房價高了20 %到30 %左右，銷售速度也會加快許多。

在中古屋投資案件的購買上，地段跟社區管理這兩個因素都是能拉高房價的重點。

# 屋況狀況要評估

中古屋投資上，獲利來自於「低買高賣」。

用低價取得屋況有瑕疵、急售或是欠錢的案件，透過裝潢整修，讓房子的價值回到市價之後，銷售房屋取得利潤。

我們經常遇到的老屋，都是或多或少，有一些問題需要整修或是調整。

這些房子的修繕成本，一般人不易估算，而且也會覺得整修麻煩，在競爭者少的狀況下，我們比較有機會取得低於市價的便宜案件。

但是，並不是說所有的案件都適合投資，還是要考慮下面的因素：

@採光格局

採光是影響房價的重要因素，進到屋內可以先試著不要開燈，看一下白天時的採光狀況。

在都市裡面因為棟距很小，經常發生房間無法開窗或是窗戶緊鄰隔壁大樓採光很差。

這類型的案件因為買方會變得比較少，在價格的評估要做下修。

如果購買的兩房或三房，有超過一個以上的暗房。

雖然可以用低價取得，但在銷售上買方一樣會拿這個條件來跟你殺價，加上銷售期都要拉得很長，建議先跳過。

格局更動部分則是需要不少預算，比方說增加一個房間這件事情，感覺上很簡單，但是工程方面需要包含打除、清運、砌牆、水電、油漆等多項工種，加上如果天花板、地板有損傷，還要另外動用木工及泥作來做修復。

這種案件需要一定程度的工程評估能力，也可能增加不少工程預算，算是比較有難度的案件。

如果你剛開始做投資，建議優先挑選格局、採光正常的房子，這類型的案件只要做瑕疵的修復及室內的美化，相對來講是比較簡單。

@漏水壁癌處理

中古屋案件裡面，大概會有一半以上的案件會有漏水或是壁癌的情形。容易發生問題的位置，大概有以下幾種：

• 天花板

進到室內建議先檢查天花板，發生在這裡的漏水是最難處理的。

如果你是頂樓的案件，代表屋頂有漏水。雖然依據公寓大廈管理條例，頂樓的漏水規責於管委會。但是，老舊社區通常經費不多，就算管委會真的有心處理，編列預算也需要很長一段時間。

以我們設定要短期脫手的狀況下，通常等不了那麼久。為了週轉速度，頂樓的漏水，通常還是需要自掏腰包處理。

如果不是頂樓的案件，漏水通常來自於樓上的住戶，以我的處理經驗， 鄰居通常不太願意處理或是拖拖拉拉。如果透過調解或是法律訴訟，時程都會拉得非常久。

所以天花板有漏水的案件，就不會是投資的首選。如果你真的要進場，建議價錢要壓得夠低，並且把工程預估時間拉長。

• 靠近外牆位置

如果是大面積的話，必須從外牆用吊車或搭建鷹架來做防水工程，施工難易度會直接影響工程費用。

如果是屬於小面積的範圍，你可以用高壓灌注（俗稱打針）的施工方式，來把漏水的縫隙填滿，讓水能確實阻擋在室外。

• 窗框

窗框旁邊要檢查是否有水痕？這個通常是窗框與牆面有縫隙造成，可以請師傅把窗框填膠，並且內外填上矽利康就能解決這樣的問題。

• 浴廁外面

通常會發生在門檻下方或是淋浴龍頭牆面的背後。

門檻的原因跟窗框比較類似，主要是當初的填縫沒有做好，一般也是填膠並內外填上矽利康，把水確實阻隔就能解決。

浴室外面的牆面壁癌或是漏水，主要是防水層高度不足或是施工不良。

在牆面水泥粗胚之後，應該用彈性水泥完成防水，再貼磁磚。

如果沒有做好，在事後真的發現施工問題，也只能把磁磚敲除後，重新再做防水了。

以上就是常見的壁癌漏水問題，進入室內時，你可以觀察屋主近期有沒有做過油漆？

如果沒有的話，這些漏水跟壁癌的地方，長時間的累積，通常都會在牆面上看得到痕跡。如果有的話，可以用手電筒照射，看一下牆面是否有較深的水漬？

@管線老舊

一般超過20年的老屋，建議打開變電箱看一下電線的配置。

第一個是確認電線的線徑，如果是老舊的線路，通常線徑多半只有1.6，也就是電線比較細的意思，現在新建大樓的線徑為2.0，安全性提高不少。

第二個是負載安培數，因為早期的用電量不大，老屋只有配置30安培。

現在家庭的冷氣、冰箱、微波爐、烤箱、電鍋、電暖爐等高功率的電器越來越多，建議可以提高到70安培到150安培，才不會發生超載的狀況。

第三個是針對高功率電器需要配置專用迴路。

過去老屋幾乎都把所有的插頭配在一起，如果使用電量太大，容易造成電線走火或是跳電情形。可以請專業師傅來評估電器的使用習慣，重新規劃專用迴路。

電線的使用壽命正常就是20年，超過使用期間，容易造成電線的外皮老化，因此在買老屋時，這個應該也需要列入必要開銷內。

@風水問題

風水上的問題雖然見仁見智，但是目前年輕人買房，還是需要爸媽出錢，而長輩族群中有很大比例是相信風水的。

我覺得只要是大家都說得出來的風水問題，盡量還是過濾為佳。

• 高架橋、捷運軌道旁

高架橋、捷運軌道旁的房子，稱之為攔腰煞。

由於高架橋上面的交通流量大，車子所帶來的噪音、廢氣，甚至於晚上燈光的照射，都會讓人覺得煩悶，不容易得到休息，長期下來對身心的危害

野，反而是看到一座橫擋於眼前的礙眼建築，居住久之造成抑鬱心情，身心靈都受害甚深，不利健康，財運下滑、橫生口舌是非，須多加注意。

• 路沖

特別是道路朝大門過來，人身安全相對沒有保障，車輛行駛的的噪音跟車燈直射室內，低樓層的感受一定是不舒服的，長期下來，會對住戶造成不良的影響，對於房價影響最多。

• 騎樓、車道上方的房子

第三種在大樓很常見到，就是騎樓或車道正上方二樓的房子，稱之為懸空煞。

簡單來說，就是居住的房屋下方沒有具體的基座，而產生懸空的狀況。

從風水的角度而言，這類房子會讓住戶心浮氣躁，感覺像是「被架空」，會影響住在裡面住戶的運勢。

• 房屋屋角

還有一個比較常見的風水是壁刀煞，也就是對面大樓的屋角正對你的窗戶或陽台。

現今的都市裡面大樓林立，很難不產生壁刀的問題。以這樣的狀況下，其實我覺得主要是距離遠近的問題。

如果太近，當然會感覺不舒服。但是，如果距離已經超過一段距離以上，這個問題我覺得就可以比較忽略。

# 留意重疊價格區間

現在房價逐漸高漲，建商開始規劃一些小宅。

也就是用很小的坪數來規劃兩房或三房，來創造一個低總價的案件。

新房子畢竟就是新房子，有全新的屋況、各式流行的公設、新穎的建材等等，跟中古的案件相比，真的還是有段不小的差距。

我們在投資上也要留意這個問題所帶來的影響。

你可以問一下周邊的朋友，一樣一千萬的房屋總價，你要購買總坪數40坪、每坪25萬的中古屋，還是總坪數25坪、每坪卻高達40萬的新成屋？

雖然坪數比較小，但是房子是全新的。我試過大概會有80%人選擇新成屋。

在舊市鎮與重劃區交界的地區，因為兩種案件買方都有機會考慮。中古屋的投資就要考慮一個總價的上限，捨棄坪數過大的案件，避免前面講的價格重疊問題發生。

延伸閱讀：〈從30萬到7000萬！房地產投資獲利的3個重要觀念及4個關鍵能力〉

# 如何開始投資

中古屋投資需要非常多要考慮的事情，而思考得越周全，你越容易投資獲利。

從一開始的仲介配合、看房，到買房時的談判議價、銀行房屋貸款、案件裝潢修繕，一直到最後的房地合一稅申報，各個層面都有一些專業知識需要涉獵。

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