買房之前，你一定要知道的8個關鍵買房流程

花了超過十年時間、累積上百次經驗，儘管我對於整個交易過程瞭若指掌，但俗話說魔鬼藏在細節裡，這一次我們把從看房到交屋，從0到1的整個買房流程分成8大步驟，一起來跟大家分享其中的眉眉角角！

＃買房流程第一步：看屋

 1.1 生活機能

在跟仲介約看房子時，可以提早10-15分鐘，騎車到附近繞繞。

觀察一下周邊有什麼能夠幫助生活機能加分的設施？比方說：學校、公園、市場、醫院、捷運站等等，生活機能越強大、房價就越能保值。

另外，也要留意有什麼嫌惡設施？比方說：鐵軌、天橋、快速道路、高壓電塔、八大行業、資源回收…等，在未來出價時有更多談判籌碼。

 1.2 社區環境

進到社區內，可以先觀察公佈欄。管理費收費是否正常、是否定期有做公設的的保養……，一個管理良好的社區，對於房屋的增值性會有很大的幫助。

此外還有幾個可以留意的地方，第一個是地下停車場，如果管理得好，住戶都會依照指定車位停放機車及汽車，不堆放雜物，環境整體也是乾淨的。

第二個是樓梯間，是否有定時做油漆粉刷？燈具是否定時更新？是否有住戶放置鞋櫃、安全帽、腳踏車及雜物等？

第三個是頂樓，是否固定有做防水工程？是否有被違建佔用？

上面這幾點都是可以觀察社區管理狀況的指標。

 1.3 屋內狀況

進到屋內開始就是我們的重頭戲了，有幾個一定要看到的重點：

• 格局

客廳、餐廳及各個房間的位置是否合理？大小是否合乎使用？

動線上面是否流暢方便？

• 採光

最漂亮的採光，是兩面以上的採光，確定白天不開燈的狀況下，客廳跟房間是否明亮？

都市區域的房子，容易產生跟隔壁大樓棟距很小的狀況。在看屋時，可能因屋主有安裝窗簾而忽略了這個問題。

盡量在看房時，一一檢查每個窗戶外的棟距、採光、隱私的問題。

另外，廁所部分，最好有對外窗戶，日常使用後才不會有水氣不易排出的狀況。也比較容易維持通風跟乾燥。

• 漏水

進屋優先檢查天花板及鄰近外牆的牆面，這些是比較難處理的壁癌跟漏水的位置；如果有傢俱，可以先挪動一些空隙，檢查一下背後狀況。

再來是廁所地板的外面、廚具的背面牆面、窗框旁邊，這幾處也是比較容易產生漏水的地方。

最後，再核對一次仲介公司的現況說明書，屋主曾經修復過哪邊的漏水？修復後的地方，是否還有壁癌或漏水的狀況？

• 坐向

公寓或華廈案件如果像傳統認知上，要坐北朝南，真的是相當不容易的事情。

比較需要觀察的是客廳落地窗跟主臥室窗戶的坐向，以朝南跟朝東南為首選，這樣的房子，採光較好，也較為通風。

朝西的坐向，則要考慮西曬的問題。

特別是如果前方沒有較高的建築物，每天下午陽光會強烈照射，長期下來，冷氣的費用會增加不少，窗簾也都需要比較長時間的拉上。

• 風水問題

大家比較會介意的問題，比方說路沖、鄰近高架橋或鐵軌、房屋下面有車道（通常為2樓案子）。

至於說開門見灶、穿堂煞這些，一般房子普遍存在，容易用裝潢去化解，倒是不需過於擔心。

 1.4 售屋資料

在看完房屋之後，不要急著離開，我建議你把售屋資料看過一次，並核對一下屋內狀況，這裡有幾個重點：

• 謄本：

• 現況說明書

這個就是房子的說明書，包含有沒有漏水？有沒有結構上的問題？是不是凶宅？頂樓有沒有基地台？

現行的法規上，現況說明書視同為房屋買賣契約書的一部分。

這裡面大約有30、40條對於屋況的說明，建議逐條看完，並跟仲介人員確認，日後如果發生屋況上的問題，才會有個依據。

＃買房流程第二步：評估貸款

一般人的習慣都是買完房子，才做貸款的申請。

但是這樣的狀況，很容易因為價錢買得太高、屋況不佳、道路問題或是個人的信用狀況而產生貸款不足的問題。

建議在出價之前先聯繫銀行，做貸款初步的評估。

延伸閱讀：〈急速提升「房屋貸款能力」，先掌握這16個關鍵眉角！〉

2.1 準備資料

• 謄本：看完房子，記得仲介人員要一份謄本，後續聯繫銀行房貸業務，會比較方便估價。
• 個人財力資料 ： 包含收入來源證明及是否有其他貸款

2.2 貸款估價

打電話給銀行行員的時候，很多銀行會說「我們沒有提供估價的服務喔」、「需要拿合約書來，我們才能幫你評估」。

沒錯，銀行在現行的業務上，的確是沒有這項服務。

但是對於房貸的業務人員來說，有人估價，才有後面承作貸款的機會。

如果你找的行員，不願意幫忙，不妨多找其它的銀行試試。

另外，你也可你請仲介跟代書來協助貸款的估價，他們很常幫客戶處理貸款，相對來講，銀行的人脈也會比你來的多。

另外我提供兩個銀行的線上估價系統，他可以幫你做一些初步的估價動作

傳送門：

台北富邦 
中國信託 

當你做好房價跟貸款的評估之後，接下來用書面的方式，把你想要購買的價格、付款方式跟一些買房的條件，出價給屋主。

常見的方式有下面兩種：

• 斡旋金

先拿出一筆金額(通常是10~20萬不等)，當做訂金去談，如果屋主要賣，則這筆錢會轉成簽約的款項。

• 要約書

不拿出斡旋訂金，而是把所有買房的條件，用書面的方式寫下向屋主出價。

建議儘量使用要約書的方式，畢竟一筆錢拿來拿去，並不是那麼方便。

而且現在仲介公司幾乎都使用履約保證專戶來做價金保管。屋主就算真的同意要賣，這筆斡旋金還是無法先拿走。

是不是有仲介說的「讓屋主感受你的誠意」的效果？我覺得是見仁見智。

這邊有幾個仲介常見的話術，「之前已經有人出到900萬，屋主還不賣，你出這個價錢太低了！」

或是，你出完價沒多久，「張先生，公司有另外的同事，出價比我們高20萬，你要不要再加一點？」

很多其實都不是真的，而是在試探你最高可以出的價格，重點還是回到你的預算的評估，而不要一味的追價。

同一時間，也可以用「沒關係！我不急，價錢可以再跟我說。」「我的自備款有限，再高我可能就沒辦法，可以再幫我跟屋主談談嗎？」這類型以退為進的方式，讓仲介知道，你不可能輕易加價，讓他好好的去議價。

＃買房流程第四步：約談

當雙方的價格接近時，仲介公司就會約雙方到公司洽談。

因為買方跟賣方是分開在兩個小房間，中間透過仲介公司的業務或店長傳話，所以想必中間一定是會有很多加油添醋的話術。

還是把持你買房預算的原則，跟仲介人員表達，「再高我就沒有自備款可以付了」、「有看另外一間房子，如果這間買不到，會考慮買另外一間」，

讓仲介跟屋主知道，你不是非這間房子不買，為自己增加談判的有利地位。

在交易上有幾個注意事項，我想要跟你分享：

• 4321加價法

假設你心裡的預算是1000萬，目前已經出到900萬。這個加價100萬的空間，你可以分40%、30%、20%、10%的預算分4次使用。

加價空間要越來越小，感覺要越來越痛苦，每次的加價時間要越來越長。讓仲介知道，你已經不行再加價了。

• 隨時可以破局的心態

越想買，越買不到。

所以，心態上，就是買不到，我就算了，這樣才不會被牽著鼻子走。

談判破局其實有時候對交易反而有幫助。因為會讓屋主知道你的底限，如果不好好把握你這組客戶，就會喪失買賣的機會。

反過來說，破局也會讓你抽離那個議價的環境。冷靜個一兩天，讓自己好好思考，是不是真的有那麼喜歡這間房子？真的喜歡，再加價購買其實也不遲。

• 三方議價

很多仲介在談判時，怕服務費被殺價，會想辦法讓自己置身於事外。

常用的說法是「張先生，我盡力幫你談，如果之後有談成的話，公司會跟你收2%的買方服務費」或是「林小姐，買方真的預算很有限，我盡量幫你拉價，到時價錢要不要賣，你再決定？我們成交會跟妳收4%的賣方服務費」

如果你是賣方，想賣1000萬的房子，被買方殺到900萬，心不甘情不願的少了100萬成交，仲介費也才從40萬，少了4萬，變成36萬。

在這種狀況下，仲介公司的態度，一定是以成交為主，而非站在你這邊，積極的去議價。

我覺得仲介人員是辛苦的，也反對去砍仲介費。但是有什麼方法可以克服這樣的問題呢？

你可以善用「實拿」或是「買清」的方式。

舉例，你如果想賣1000萬，扣掉仲介費，實拿為960萬。在降價時，就要直接用實拿價來談。

比方說，你跟仲介回應要實拿950萬。如果談到960萬，仲介的服務費為10萬。談到970萬，仲介的服務費為20萬。

價錢談得漂亮，則仲介拿得多。價錢談得不如預期，仲介服務費自然也會變少。這個談法，能把仲介服務費跟你的目標綁在一起，讓他們能更努力地站在你這邊，幫忙去議價。

＃買房流程第五步：簽約

價格議定之後，雙方還會確認幾件事情 :

• 付款方式

貸款成數一般會先預估80%，因此在簽約時會支付10%，備證或完稅時，再支付10%。

這個金額並不是一個固定的數值，而是雙方議定的。比方說，你目前戶頭的款項只有幾十萬，其他買房資金需要賣掉股票或跟家人調借時。

你也可以談，簽約付的金額比較少，而大部分的自備款在後面支付。

• 交屋時間

一般來說，交屋時間為簽約後的45個工作天，超過時間每天都會有延遲的滯納金。

如果你對於自己的貸款能力比較沒有把握，或是想多比較幾家銀行的方案。可以在簽約的時候，要求延長交屋的時間。

• 保固責任

針對屋內的漏水等相關瑕疵，是由賣方修復或是折價給買方自行修復？

屋內的瑕疵部分，記得一定要在簽約時，雙方針對現況說明書，再做一次確認。

很多的交易，買賣雙方走到法院對簿公堂，往往都是對於瑕疵的認知跟修復程度上有爭議。

如果你買的案件是中古屋，經過時間折舊跟前幾手屋主的使用，就跟中古車一樣，多多少少會有一些問題。

除了結構、滲漏水、水電瓦斯管線、排水等重大瑕疵外，比方說油漆污損、窗戶關不太緊、廚具有磨損、紗窗破洞等小瑕疵，屋主通常不太會另做修復。在買屋時，要先預抓交屋後的裝潢修繕預算。

• 特約事項

合約為定型化契約，如果有未能表達的項目，雙方可以另行約定。

比較常見的問題，比方說貸款金額、針對某些項目的修復責任歸屬等，都可以在特約事項這邊，另行商議。

＃買房流程第六步：備證

• 賣方繳交身分證明文件及印鑑證明。
• 買方除了繳交備証款項之外，還需交付房屋登記人的身份證明文件，這時候也一併要申辦房屋貸款。

＃買房流程第七步：完稅

• 賣方繳納土地增值稅。
• 買方繳納契稅款並開立與未支付款項的本票給賣方，記得本票要註明「禁止背書轉讓」及「僅供房地產交易使用」。

這時貸款應該也要確認，如果金額不足，要用現金一次補足，代書會開始跑過戶的程序。

＃買房流程第八步：交屋

再來會進行驗屋，因為簽約到現在已經隔了快兩個月的時間了，要對屋況再次進行檢查。

包含是否有滲漏水的狀況、水電瓦斯管線是否正常、排水是否暢通等，雙方確認屋況沒有問題之後，就會進行貸款的清償及交屋的動作囉！

交屋當日，代書會點交鑰匙及權狀，並分算相關的管理費、水電瓦斯費、還有地價稅及房屋稅等。

最後，恭喜你，歷經那麼長的過程，終於有個溫暖的家了！

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