8分鐘全盤分析！房地產投資的買賣攻略

（7）裝潢整修

在中古的投資案件中，很多的房子本身有整修的需要。

常見的有滲漏水、格局採光調整、屋內老舊裝潢過多等。

像這些問題都會造成房價低落，你可以趁低價買進，透過整修讓房子回到原本的價值。

所以，在這邊你所需要的能力，會是如何評估裝潢修繕的費用跟如何發包？

（8）交易稅金申報

現行的房地合一稅，獲利金額一年內要繳交45 %，兩年內要繳納35%，這些都是不小的成本。

你可能認為稅金這麼高不適合短期買賣，但其實中間有不少的節稅方法，當你越了解法規，節稅上就會有比較多的方式。

上面就是常見的投資技能，只要你的專業度勝過一般的自住客，中古屋投資是我認為勝率最高的房地產投資項目，不太受到景氣影響，蠻適合剛踏入房地產投資的人來做操作。

更多中古屋投資的延伸閱讀：〈怎麼買最划算？公寓、華廈、社區大樓的123買房攻略〉

# 預售屋

預售屋又稱為「懶人投資術」，不需要一間一間的看房，不需要裝潢修繕老舊房屋，穿得美美的，吹著冷氣、喝著咖啡，就可以在代銷中心買房。

你只需要考慮三件事，就是「景氣！景氣！景氣！」

建商的房子因為興建期需要兩年，售價會考量物價及附近房地產上漲趨勢，通常會以當地行情在往上加個幾萬塊來做銷售。

當你遇到景氣不好的時候，沒人買房，你去買預售屋投資失敗率就會很高。

但是當景氣好的時候，大家都預期房價會漲價，建商的價錢就會往上加價更多。

為什麼我說預售屋的投資跟景氣非常相關呢？

假設這邊的市價一坪40萬，建商的房子售價一坪42萬。你購買預售屋來投資的話，就是跟建商及景氣對賭的概念。

如果兩年的時間房價一坪上漲超過42萬，你就獲利了。如果沒有漲超過42萬，那麼你就沒有辦法獲利。

跟中古屋「低買高賣」的操作方法不太一樣。

投資預售屋時，所有的投資人利基點都是差不多的，如果遇到景氣不好的時候，有人只想快點脫手時，很容易出現多殺多的狀況。

所以房地產景氣好不好，能夠把房價拉抬上去，就是這個投資能不能夠獲利的關鍵。

預售屋投資上有什麼比較容易獲利的眉角呢？

我跟大家分享幾個我自己用過的方法：

(1) 潛銷紅單

很多建商在案子開賣之前，都會讓一些老客戶能優先購買，這個稱之為「潛銷」。

潛銷的好處是，你能夠買到建案的「較優物件」，比方說朝南的、中高樓層的、有景觀的、面向公園學校的，這些通常都是大家比較喜歡的案子。

你優先挑選這些案件，有機會拿到比較便宜的價格。讓你在之後建商開賣時，可以比別人多一些籌碼。

(2) 重劃區投資術

重劃區通常代表著大量的土地供給，就會吸引建商進駐。

如果地點、機能還不錯，離舊有市區的距離也不太遠的話，這就可以納入觀察名單。

因為土地會越賣越少，價格也會越來越高。土地是建案的原料，原料變貴了，房價只會跟著水漲船高。

我們通常會利用這個特性，去投資重劃區的前幾個建案。後面的建案開價越來越高的時候，前面買的案件就會跟著受惠。

(3) 餘屋殺價

再來一個很好的進場點，就是利用完銷前的最後幾戶。

這時候因為戶數所剩不多，如果繼續租用代銷中心或是雇用代銷小姐的成本，對建商並不划算。加上後面不用繼續銷售案件，已無鞏固價格的必要性。

如果可以一次把剩下的戶數全部買下，可以談到一個相當優惠的價格。

# 法拍屋

法拍屋在網路資訊發達及代標業者大量加入之後，已經不是少數人的投資專利。

投資法拍屋的優點，就是案件資訊只要上網就看得到，加上法院每一拍都會打八折，只要勤跑，都有機會買得比市價低。

以法拍兩大類型的案件，我自己的投資心得是：

(1) 點交

這類型的案件可以透過法院的程序來交屋，銀行也願意承作房貸，吸引很多的投資客跟自住族群投標。

熱門地段的案件，同一時間會吸引三、四十組客戶投標，所以案件利潤相當的微薄，而且要標得到，也需要運氣成分。

(2) 不點交

不點交的案件，法院只核發「權利移轉證明書」，但不負責「使用權」的交付，相對來講就複雜很多，常見的案件會包含租約及佔用的問題。

租約的部分，常見的有「低租金、長租期」、「不定期租約」、「以債抵租」、「二房東轉租」、「出租部分房間」。

佔用的部分，常見的有「使用關係不明」、「有權佔用」、「無權佔用」、「使用借貸」、「借名登記」、「第三人佔用」、「借名登記」等。

上面的法律問題，通常都需要透過訴訟來解決。

一來是時間會拉得很長，二來是這些使用權有問題的案件，銀行是不做貸款的。所以在投資上需要比較充足的資金跟時間，並且承擔較大的風險，才能產生獲利。

不點交的案件裡面，還有一種操作「持分案件」的投資方法。

以市價5折左右，標到房屋持分。之後再訴請法院做「變價分割」拍賣，這個的利潤還蠻不錯，只是中間還是必須透過一兩年的法律訴訟，且無法貸款，比較適合有資金、有時間的人。

# 差異比較

上述的三種房地產投資買賣的方法，各有各的愛好者，我本身也從這三個領域獲得了不少的利潤，究竟這些投資方法適合哪些人呢？

@如果你剛開始投資

對於新手來說，要求的應該是「穩定獲利」，也就是如何在前幾次的投資都能獲利入袋，並且不太複雜？

我推薦的是中古屋的投資，這項投資就像「牛仔褲配白T-Shirt」一樣，屬於投資裡面的基本款。

只要你能做好基本的功課，透過「買低賣高」的技巧，獲勝機率通常在九成以上。

再者，這邊可以學習到的投資技巧是全面的，可以先以這項投資當作房地產投資的入門。

@如果你平時工作很忙

如果你真的沒有空去一間一間地的看房，也沒有時間去認識仲介培養投資人脈。

我建議你可以看一下房價指數（傳送門），

評估一下目前市場的活絡程度，如果處於景氣上升的階段，預售屋大部分的資訊都可以在網路上獲取，不需要裝潢的技巧。

你所需要的就是買入、等待，只要景氣往上走，你的房價就會跟著水漲船高。

當然這種「懶人投資法」相對比較被動，你只能用景氣、觀察力及等待來換取獲利。

@法拍可以買到市價6折嗎？

法院每一拍都會照市價打八折作為投標底價，所以通常第三拍或第四拍，底標就有機會來到市價六折。

只是法院的資訊上網就查得到了，加上近年來代標業者帶領大批的自住客進場標案，最後的成交價通常都已經非常貼近市價。

我個人覺得在做法拍點交件的心態，把它當成買樂透會比較好一點。

就是每一期都評估、每一期都投標、只要秉持心中的那一把尺，久了還是有機會買到低於市價案件。

# 房地產講座資訊

我過去這10年間操作過很多不同的房地產產品，包含中古屋、預售屋、法拍屋、建案及很多現金流相關的產品，比方說套房改建、教室出租、二房東收租、洗車場等。

但是一直到現在，中古屋投資還是固定包含在我的房地產投資的項目內。

原因很簡單，你只要熟悉了仲介人脈，每個月就會有源源不絕的案件供你評估。

只要能掌握技巧就能買到低於市價的案件，透過一些裝潢包裝的技巧讓他恢復應有的價格。

這種「低買高賣」的投資術，搭配銀行融資的槓桿，正常的獲勝機率都在9成以上。

如果你有興趣了解更多中古屋投資的眉角，歡迎來參加我的免費講座。