仲介費行情是多少？房屋仲介配合技巧攻略大全
「張大哥，恭喜你房子成交了。公司這邊的服務費是四十八萬元，到時會從銀行履約保證專戶扣除喔」
「李小姐，我知道你這間房子賠售，但是沒有服務費，公司這邊真的不能做，我幫你跟老闆爭取，看看是不是可以少收個1%」
馬路上的仲介公司一間比一間更豪華，數量比便利商店還多，看著業務一個一個開著雙B豪車，感覺房屋仲介好像是個人人可以賺大錢的行業呀！
但是，光鮮亮麗的背後，真的跟你想得一樣嗎？
今天，就用我房地產投資打滾10年的觀察，來跟大家聊聊仲介費行情這件事情！
#房屋仲介賺什麼？
當你五點下班的時候，他們正在工作。
當你周休二日的時候，他們正在工作。
當你連假出遊的時候，他們正在工作。
仲介這個工作其實相當辛苦，工時超長，底薪微薄，淘汰率高。
從接觸到屋主、做完產權調查、開始做廣告行銷，每天不斷的帶看客戶、斡旋議價，到最後簽約成交，交屋之後還要幫忙買方處理房子的大小事。
忙了一兩個月，從頭到尾只為了一件事，就是「仲介費」。
所以不難想到，為了生存，收到滿意的仲介費，就會衍生出很多的話術及銷售手法。
#仲介費行情怎麼算
內政部在2000年間頒訂「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」。
依照規定，仲介向買賣雙方收取的仲介服務費不得超過成交價金的6%。
要注意的是，6%的收費標準是最高收費上限，並非固定收費比率。
但是蠻多的仲介會曲解法規跟客戶說，按照政府規定，是依成交金額「固定」向賣方收取4%的仲介費，向買方收取1-2%的仲介費。
這個在買賣時一定要特別留意。
#仲介服務費給付問題
當房地產順利成交之後，仲介服務費給付的方式，買方是成交之後，另外給付服務費。而賣方通常是從「銀行履約保證專戶」內扣除。
這邊，有時會發生，買賣其中一方反悔的情形，那仲介費還有需要支付嗎？
在交易時，只要雙方簽訂買賣契約後，仲介的「居間契約」就算是達成了。
這時就必須按照當初的委任契約，給付仲介服務費用。跟買賣違約所產生的「違約金」是兩件不同的事情。
服務費並沒有規定，在簽約後一次給付，為了避免仲介成交之後，對於交易服務上的熱度下降，建議在「簽約」及「交屋」分兩次做給付。
#仲介服務費可以議價嗎
「你只不過動動嘴皮子而已，就賺幾十萬，仲介費便宜一點啦！」
「我上次賣房子，隔壁那家才收我10萬塊仲介費，為什麼你們就不能便宜點？」
每個行業都有各自的眉角，如何讓對方能夠接受你的提議，願意把價錢做拉近，這個本來就是仲介人員的專業。
如果真的要省幾十萬的仲介費，你可以自己貼591的廣告、自己帶看，我相信很快你就會發現，這件事情沒有想像中的簡單。
所以在仲介委任上，我覺得心態面可以這樣想，這間房子我心裡想要賣多少錢或是買多少錢，仲介費就算是外加的費用，在銷售時加到房價上轉嫁給買方。
如果仲介能夠賣到漂亮的數字，服務費這塊，本來就是應該給；但是，如果價錢是有落差的，服務費這塊，可能就要有討論空間。
我分享4個仲介配合上的技巧，讓大家在房屋買賣上，能夠獲得一個好價錢：
1. 不要一開始就議價
很多人在一開始找仲介賣房的時候，就開宗明義的說，「這間房子賣掉我只付2%喔」
這個說法，其實是很不聰明的。
仲介雖然屬於服務業，但是畢竟這是個「業務性質」的工作，除非你的房子條件特別好或是總價比較高。
不然同性質的案件那麼多，為什麼我不優先去服務「認同我的價值」的客戶呢？
所以，這類型的客戶，很容易就被仲介歸類為「奧客」。案子處理上的積極度，相對來說就沒那麼高。
2. 善用實拿價格的談判方法
可是，如果遇到仲介明明價錢就賣得很差，還是要跟我拿4%仲介費，我該怎麼辦呢？
仲介通常會跟你說，我們盡力幫你們雙方撮合，最後的價錢你自己決定。
但是，最後如果你決定要賣了，我們會跟你收4%的仲介服務費。
假設，你當初的銷售委託價格是一千萬，這時的4%仲介費是40萬元。
而仲介沒有好好的守價，被買方殺到九百萬，而還是照4%仲介費去給付的話，金額是36萬元。
也就是說，你的房價被殺價100萬元，仲介服務費才少了4萬元。
這時仲介的心態一定是先以成交為主，而不是去維護你的房價。
那怎麼樣讓仲介站在你這邊去議價呢？
我會建議在談判的過程，如果價格跟你設定的數字有段距離，這時要改用實拿價格的操作。
如果你跟仲介說這間房子我要實拿960萬，而最後的仲介服務費就跟他的努力有關。
如果這間房子最後成交價是970萬，那他的仲介費就是10萬元。如果成交價是990萬，那他的仲介費就是30萬元。
因為最後成交的金額跟仲介費相關性很大，比起剛剛的方式，仲介更會站在你這邊去思考。
與其一開始就去殺價，這種「績效式」仲介費給付方式我覺得是更能刺激成交、也更為公平。
3. 一般約的操作
在買房上，你可以觀察一間房子是否有多家仲介公司一起銷售？
這種一般約的案件，因為每家仲介公司都會帶客戶去看房，競爭者多。
相對來說，仲介對於案件的掌控性沒那麼高。
在這種「人人有信心，個個沒把握」的狀況下，你可以多方探尋價格。然後找尋一家在價格上比較可以配合的仲介來對屋主進行議價。
如果你是賣方，也可以利用一般約的方式來增加自己的銷售籌碼。
以目前仲介公司的配置，一間店會有10到20個人左右。到底是一間店20個人銷售比較快？還是十間店200個人銷售比較快？答案應該很明確。
以現行仲介公司制度來說，僅需針對與賣掉房子的這一家公司給付仲介費。
在這個狀況下，可以多多利用人數優勢，增加房屋的曝光率。
這樣除了能增加銷售速度，同時間也有機會出現多組買方價格供你選擇。
4. 月底或淡季
月底或季底，因為業績結算的關係，有些店頭會希望業績達標，在仲介服務費上比較有議價的空間。
另外常見的業績淡季，比方說農曆過年後、鬼月或是房市買氣低落的時候。
這些時間上，因為來客數相對較少的，也是有機會產生議價空間。
最後，在交易心態上，建議把仲介當成你的顧問或是夥伴。
如果仲介服務得好，不管是對你的買賣上價錢的節省、交易細節上的留意、交屋後的保固服務，都會帶來不少的幫助。
不要因為硬要折仲介費，搞得交易最後不歡而散。
買到心中理想的房子或是把房子賣到一個好價錢，這個才是我們想要的，不是嗎？
延伸閱讀：
以下是為了能夠滿足段落所需的長度而定義的無意義內文，請自行參酌編排。
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