急速提升「房屋貸款能力」，先掌握這16個關鍵眉角！

很多人在購買房地產的時候，最怕遇到的就是銀行告訴你，你的收支比不足，所以我們沒有辦法借你那麼多錢？！

有時遇到快要付不出貸款的時候，真的會讓人覺得壓力很大。

其實，買房前應該先有一套完整的評估計劃，包含房屋貸款這件事情，以下列出的16招是Dennis認為在平時就要做的準備，讓銀行判斷你是一位優質客戶，進而提升自己的房屋貸款能力。

1. 不當信用「小白」

不要以為收入正常、沒有負債，在銀行的認定上就是信用很好。

現在你跟所有銀行的信用往來，包含有幾張信用卡、信用卡是不是有欠款、跟銀行的貸款金額，都會透過財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）記錄起來。

如果你從來沒有跟銀行往來過，在聯徵中心的紀錄上你的資料就會是空白。

這個就跟去公司應徵工作，但是履歷是空白的意思一樣。

銀行沒有辦法知道你過去的信用狀況，就沒有辦法了解你跟銀行的繳款紀錄是否正常？

那麼，銀行為什麼要當第一隻白老鼠？

所以建議出社會開始，就可以開始申辦信用卡，維持按時繳費、全額付清、不要預借現金、不要分期付款，來累積自己的信用分數。

2. 培養固定銀行往來

如果你在需要幫忙的時候，找朋友開口應該會比找陌生人效果好很多。

房屋貸款上的概念也是一樣的，銀行內部會有一個評分標準，往來這塊通常會佔一個不小的比重。

我建議你固定培養一到兩家銀行，可以把薪水入帳、存款、信用卡或是基金、外幣定存等金融商品的購買集中在這些銀行。

一段時間的累積下來，銀行對於你財力上的認可，會讓後面的房屋貸款，談到比較好的條件或是爭取到比較低的利率。

3. 貸款千萬不要遲繳

貸款繳費如果延遲個幾天，還可以跟銀行解釋是忘記了。

如果遲繳一個月內，銀行就會用電話或簡訊催收。超過一個月以上，聯徵就會產生遲繳紀錄、並且轉成法律途徑的催收，這樣子的狀況對你非常的不利，貸款之後也很難辦得出來。

遲繳、欠繳是銀行的大忌，如果要增加自己的房屋貸款能力，信用狀況一定特別留意。

4. 工作時間要6個月以上

銀行是保守的單位，他們希望客戶是有穩定還款能力的人。

現行銀行的房屋貸款，通常要工作滿六個月以上。如果工作年資低於這個時間，蠻多銀行不認列這個收入。

另外如果你有房貸的需求，而近期有工作的轉換，轉換的期間盡量不要空窗超過一個月，避免造成收入的中斷，而讓貸款申辦上產生問題。

5. 薪轉紀錄要看的到

薪水盡量請公司用轉帳的方式匯到你的戶頭。這樣銀行在申辦貸款的時候，才能確定你的收入是多少？

如果你的工作是屬於領取現金的方式，記得領到錢之後，固定日期拿去銀行存錢，並且請行員備註公司名稱，作為薪水的證明。

如果你的收入不固定，或是每個月的落差太大，銀行會擔心你的還款能力，要借到錢是不太容易的。

所以，讓銀行看得到你每個月都有一筆錢進到戶頭，這個也是屬於提升房屋貸款能力的好方法。

6. 扣繳憑單的妙用

如果你在一般的公司上班，通常工作收入會有扣繳憑單。

以公司的薪酬來說，通常會包含三節或年終獎金。如果你的月薪5萬，扣繳憑單假設有到70萬。

以扣繳憑單上的數字下去計算，月薪就會來到58000，讓你的月薪數字提高。

所以你可以觀察，薪轉存摺上的月薪跟扣繳憑單上面的數字，到底哪個比較高？就能提供給銀行較好的財力資料，增加自己的房屋貸款能力。

7. 不要當個月光族

如果你已經工作一段時間，薪轉的存摺盡量維持六位數以上的餘額，來增加自己的財力證明。

不要把薪水發下來之後，就把錢用光。當銀行認為你是月光族，對你理財狀況有疑慮時，貸款能力就會大打折扣。

實務上很多人薪水不錯，但是銀行的存款卻很少，如果不能提供對應的財力證明，這個對於房屋貸款申辦上是相當不利的。

8. 增加保證人

保證人的收入可以合併借款人的收入一起計算。如果希望需要短時間內，拉高自己的房屋貸款能力，找到一個收入不錯的保證人就是一個不錯的方法。

根據銀行法的規定，房屋貸款只能提供鑑定價格的八成以下額度，屬於「足額擔保」，不得要求提供「連帶保證人」。

但是在審核條件不足，無法核貸出理想金額時，借款人可以主動向銀行提供「一般保證人」來強化審核的條件。

9. 增加收入來源

能夠算到收入裡面的其實不單單只有薪水這一個東西。

只要你的收入是穩定、可以舉證的，這些都可以算進去。

以一般常見的收入來說，最常見的就是租金收入，如果你有房屋在收租，可以提供銀行租約及租客的入款存摺，來做收入的認列。

另外常見的還有兼職收入，這個的認列上各家銀行就有不一樣的看法。

重點還是讓銀行看得到每個月有錢匯到戶頭、這份收入是否穩定、兼職的工作跟你的正職工作是否相關這三件事情。

另外，股票的集保存摺、基金的對帳單、儲蓄型保險的保單、定存單、不動產權狀等等，這些也可以提供給銀行作為你的財力證明，拉高你的房屋貸款能力。

10. 減少信貸付款金額

信貸因為借款時間短，即便是幾十萬的貸款，月付金額都會佔掉非常多的房貸額度。

如果你本身已經有信貸，在申辦房貸上，可以優先思考如何讓你的信貸月付金額壓低？

比較好的方式是在申辦房貸之前，先跟家人或朋友借款把信貸還清。等房貸申辦下來之後，再去申辦信貸還給家人或朋友。

這樣的方法通常房貸跟信貸兩者，都會拿到比較好的額度跟利率。

如果你沒有辦法借到這一筆資金，那我建議你可以原行申辦貸款展期或是轉貸到其他銀行。

假設你原本信用貸款100萬，7年攤還，3%利率計算下，月付金額是17969元。

當你還到剩30萬，這時需要申辦房貸時，你可以選擇展期或轉貸，月付金會剩5391元。

減少的12500元的月付金額，可以多幫你創造350萬左右的房貸額度。

透過這樣的方式，節省每個月的月付金額，可以快速增加你的房屋貸款額度。

11. 還清信用卡分期

每月信用卡帳單只繳「最低金額」，大家都知道會影響自己的信用評分。

但是其實信用卡分期這一件事情，其實你是準時繳款，雖然不影響你的信用評分，但是你的房屋貸款額度卻會受到影響。

假設一套高級音響的定價是12萬，你選擇廠商的12期分期0利率方案，一期支付一萬元感覺比較輕鬆。

這個在申請房貸時，分期付款的一萬元就會變成你每個月的固定支出。

如果以房貸計算，大概讓你減少270萬左右的貸款額度。所以在申辦房貸時，信用卡分期應該考慮優先償還。

12. 銀行VIP

很多銀行都有VIP客戶的機制，外商銀行通常為新台幣三百萬元，只要存款達到這個門檻，就能夠做申請。

除了有一些銀行交易手續費的優惠，最好用的其實是在於財力認定。

這些存款本身就是一個很好的財力證明，所以如果你是屬於收入不高、沒有固定薪水的自營商、家庭主婦，可能沒有辦法得到很高的貸款評價時，VIP客戶資格就能提供很大的幫助。

現在有些本土銀行，有推出較低門檻的VIP資格，只要新台幣一百萬元起，這個也可以多多參考。

13. 計畫性拉高存款餘額

戶頭的現金在申辦房屋貸款時，也會透過係數的換算，計入你每個月的收入。

有時透過爸媽或是親朋好友的資助，不一定要用「借錢買房」的方式。

透過「存款借放」在你的存摺內的方式，一樣能讓你的財力拉高，增加自己的貸款能力。

但是，為什麼說要「計劃性」的拉高呢?

因為通常存款時間要3-6個月以上，才能夠去認列。而且，在申辦房貸時，這筆款項還需要在你的戶頭內，所以太早做或太晚做都沒有用。

當你打算買房開始，就可以提早半年來做這一件事情，增加自己的房屋貸款能力。

14. 銀行商品搭配

現在利率處於低檔，收受存款及房貸放款中間的利差很小，各家銀行都在積極增加財源。

辦理房貸時，要求客戶幫忙辦一張信用卡已經是基本款，滿多房貸業務人員會順勢推銷公司的產品，比方說房貸壽險、外幣定存、或是基金等。

這些產品會是跟銀行爭取更高額度或是更低利率的籌碼，但實際上你還是要評估這些產品是否符合你的需求？

以房貸壽險來說，如果你評估房貸時間會持續20-30年，而且借款人是家庭的經濟支柱，利用保險的觀念來轉嫁你的風險，是個不錯的想法。

但是如果你是以投資為導向，借款時間可能只有一到兩年的話，房子賣掉之後，房貸壽險可以拿回的金額其實非常少，這筆保險費用其實是筆不小的開銷。

所以，透過購買產品來拉高貸款金額這件事情，還是需要多做評估的。

15. 親朋好友代為貸款

如果你是屬於「信用不良」族群或是「名下有多筆房地產」族群。

因為今天你本來就是屬於貸款條件較差的族群。與其要花很多時間得到一點的改善，比較好的方式，應該是找一個條件較為正常的親友來作為借款人，這樣申辦的條件會比較好。

16. 非受薪族群

另外如果你是屬於自營商、攤販、網拍、家庭主婦等，沒有拿固定薪水族群，這類型的人通常在銀行是很難借房貸的。

有一個有效的解法，就是戶頭有固定的現金，以現金來認列收入。以目前國內的銀行來說，我推薦日盛銀行，認列方式算是蠻優渥的。

以上的方式，你可以用一種或是多種方法，來增加自己的房屋貸款能力哦！