30歲的你如何踏出第一步？房地產投資入門這樣做

房地產的收入來源有買賣的價差、租金的收益，過程中可以透過轉增貸來加大你的槓桿！

如果你剛開始進入房地產投資的領域，有哪些你應該養成的關鍵投資技巧呢？

能力1 : 房地產價格判斷

現在的登錄系統已經非常發達，從中古屋、租金到預售屋的價格，都可以在內政部的網站中查詢得到。

但是每間房子因為樓層、坐向、採光、屋況的不同，價格即便有一個區間範圍，還是會因為上述條件，產生不同的價位。

一個好的投資者，就是要有能判斷的能力，知道怎麼樣的案件容易賣在實價登錄的高點？怎麼樣的案件，會最受自住客的喜愛？

能力2: 仲介配合

現行的房地產案件，除了預售屋的取得來源是建商之外，有80%以上的房地產，會透過仲介公司交易。

以我目前投資的案件中，會有50%左右是配合的仲介人員，接到低於市場行情的案件時，第一時間報給我的。

所以我常說：「仲介是房地產投資客的衣食父母。」

而一般人房地產投資初期，通常比較會遇到的問題是，仲介知道你是新手，不太願意報案件給你。

怎麼樣能突破這樣的問題呢？我提供幾個方式給你：

• 清楚的表達你的需求

「我想買可以投資的房子。」跟「我想買市區的兩房跟三房，預算500萬到800萬之間，只要低於市價，就可以報給我評估看看。」

上面兩句話，你覺得哪一句，表達的需求比較明確？

很多人去找案件，都講得不夠清楚。

仲介不了解你的需求，雖然報了很多案件給你，但是有的太貴、有的總價太高、有的不在你要的區域。找得再久，都不會找到適合的案件。

所以讓仲介很明確的知道「你想要買什麼」是很重要的！

• 讓仲介覺得你會買

仲介的收入來源，不是薪水，不是加班費，而是每筆房地產成交的佣金。

所以，仲介在跟你碰面時，一定會打量你到底會不會買？

很多人跟仲介看了4、5間房子之後，就發現仲介好像不太愛報案件給你，原因很簡單，因為他覺得你只是「看看哥、看看姊」。

如果你只是看看，那我何必花時間在你身上呢？

第一次碰面時，如果你還沒有成交經驗。不要擔心，你可以這樣說，「我剛出價過某某路的案子，只是價錢差一點沒買到，有適合的可以報給我。」

這樣的說法，會讓仲介覺得，你已經做好準備，如果遇到便宜的，你馬上可以出價購買，這會讓他有興趣把案件報給你！

• 持續的聯繫及合作

機會，很多時候是「等」出來的，房地產投資需要花「時間」找尋有投資價值的案件，但很多人，熬不過3個月就會放棄。

持續地看房，跟你配合的仲介保持聯絡，才會讓仲介接到便宜的案件時，會想到把案件報給你。

能力3: 裝潢修繕發包

便宜房地產有一個很大的來源是屋況不好的房子。

比方說房屋漏水、格局不良、油漆污損、裝潢過時等，這些不受自住客喜愛的房子，通常銷售時間都會拉長，議價空間也較大。

如果你能夠了解裝潢修繕的方法跟成本估算，就能夠低接這些屋況不好的房子，整理後銷售獲利。

能力4: 貸款技巧

房地產是全世界最迷人的投資項目，也是許多有錢人的最愛，最大的一個原因來自於「槓桿」。

你可以很輕易的用房地產借到高額的貸款，讓你的投資報酬率增加。

我舉個例子讓你看一下，什麼是槓桿？

如果你用現金買了一間1,000萬的房子，一年後，當他漲到1,200萬時，你的獲利是(1,200 – 1,000) / 1,000 = 20%

但是如果你用年利率1.5%跟銀行借了8成的房屋貸款，會變成怎麼樣的結果呢？

(1200 – 1000) – 800 x 1.5% / 200 = 94%

投報率提升了將近5倍，看到貸款給你的差異了吧！

如何借得多？利息低？甚至像我上面所提及的，讓你的貸款有長時間的寬限期，這個也是房地產投資入門的一個重要能力。

能力5: 科技數據分析

很多人會覺得房地產投資難做，原因是看了100、200間房子，可能都找不到適合的案件。

如果你想在網路上找尋想要的資料，你會一個網站接著一個網站去看嗎？

不會的，你一定會用「google」!

那找尋房地產上面，有google嗎？

答案是有的，現行有蠻多的仲介網站，可以讓你把想找尋的案件條件登錄上去。更棒的是，已經有套裝軟體能夠做到將不同仲介網站上面的資訊整合及分析。

我自己也設計出一個找房的公式與Excel檔案，可以快速的估算一個房地產案件適不適合投資？

軟體跟這個Excel檔案，對你有什麼幫助呢？

一般人要找便宜案件，如果沒有仲介公司的介紹，這樣就必須大量的看屋才能找到，有點像是大海撈針。

而這套方法，則是反過來做。透過網路的數據分析，找到有機會的案件，評估過後才去看房。

過去可能要看100間，才會找到一間便宜的。現在大約10間，就會找到一間適合投資的，可以大幅節省時間。

上面五點是我認為比較重要的關鍵能力，你可以透過很多房地產的投資書籍或是線上課程來做學習，或參加我的免費講座了解如何開始你的賺房藍圖！

預祝你房地產投資順利！