每個錯誤都會讓你損失幾十萬！3種容易忽略的買房注意事項

買房是人生中數一數二的重大決定，動輒幾百萬、幾千萬的花費，應該會讓很多人既期待又怕受傷害。

我們依據超過十年的房地產投資經驗，歸納出3大容易產生問題的買房注意事項，不論您是剛計畫要開始看房、或是已經鎖定喜歡的物件、甚至是為了第二屋在做打算，請務必用五分鐘把這片文章看完，再分享給有買房計畫的親朋好友哦！

Check 1. 價錢不是聽來的，一切都要看數據

「這個社區上個月才成交一坪40萬，屋主的房子有裝潢，你買一坪42萬算很便宜啦！」

到底是這個社區的成交均價一坪40萬？還是上個月成交的這件，已經是社區最高價位？千萬不要傻傻分不清楚！
很多房仲帶看時，都會挑對自己有利的價位來講，所以自己再確認一次實價登錄是一定要的。
實價登錄的查詢上，不是一條街上面拉出來平均，記得相對條件一定要評估清楚：

• 房屋類型

實價登錄上面，常見的有公寓、華廈或是透天。
記得相同類型的房子，才能拿來互相比較。通常華厦因為有電梯方便樓層上下，價格會比類似條件的公寓高出許多。

• 樓層多高

以公寓的案件來說，通常價格最好的是一樓。
這些房子有時會多一塊法定空地，可能會增加一個車位、一個花園或是多增建一個房間，使用坪數較大，價值相對會較高。
爬樓梯這件事情，大多數的人不喜歡，隨著樓層越高，價格會隨著下降。
華廈案件的概念正好相反，因為有電梯可以到達，中高樓層通常會是房價最高的地方。

• 屋齡多久

屋齡越大的房子，價值越低。
特別是超過40年以上的房子，除非是很好的地段，要留意貸款成數可能會下降到6成到7成。
不要相信仲介說的，老房子可能會都更，有機會分到新房子。
台灣的都更成功率真的太低了，時間又冗長，你住進去的這段時間，可能沒享受到都更的好處，還得忍受漏水、管線老舊等一大堆問題。

• 社區管理

垃圾的處理、信件包裹的收發、治安的維護，通常有社區管理的房子，機能相對會較好，價格比較有優勢。

• 有無車位

查詢實價登錄不能單看坪數，車位的問題也需要一併考慮。
現行實價登錄上面的問題，是把車位合併計算。
假設房價一坪30萬，而平面車位一個100萬，通常坪數約在10坪左右，也就是車位的坪單價，每坪只有10萬元，這個會造成實價登錄上的價格看起來比較低。
有時，甚至有些房子有雙車位，這些都會導致坪單價嚴重失真。
下面我有推薦一個網站，可以查詢到房屋跟車位各自的價格，避免到上面的問題。

• 格局問題

房子是否有格局上的斜角、採光好不好，會影響你的房價。
但在實價登錄上，是無法顯示的，記得要把這個因素考慮進去。

• 有效期間

房價幾年就會有一個波動，所以實價登錄，盡量是參考近一年到兩年的，較有參考價值。
除了內政部版本的實價登錄系統，我個人另外推薦樂居這個網站，它除了有內政部版的資訊之外，還多了社區查詢。
你如果只知道社區名稱，或是有些大型社區分散在好幾個不同的門牌或巷弄，這個功能查詢起來就方便很多。
網站提供了社區的平面圖跟包含車位行情的成交資訊，使用上會比內政部的版本來的更好用。

Check 2. 如果你沒有富爸爸，那一定要先評估資金問題

• 自備款有多少？

一般來說，房屋貸款大約是你購買房價的八成，中間還可能需要支付一些仲介費、代書費、裝潢修繕款項，建議抓到三成自備款會比較充裕。
你可以用手上的自備款來推算可以購買的房價，比方說300萬的自備款，買房的房價落點，就可以抓在：

300萬➗ 0.3 = 1000萬 

這樣當你買下房子的時候，才不會發生自備款不足，需要去親朋好友借錢，到時就真的有點糗啦！

• 貸款能力如何？

銀行在借錢給你之前 ，會先評估你的還款能力。

這邊有一個簡單的算法，讓你算出你最高的貸款能力，假設我們設定房貸利率為1.5%，分30年本利平均攤還。

這裡有個小訣竅，很多公司都有年終獎金或是業務獎金，所以你的扣繳憑單上的數字除以12個月，通常都比你的月薪來得高，在辦貸款時，可以善用。

舉例：Jack每月的月薪5萬元，扣繳憑單有72萬，另外有信貸的借款，每個月需要還款1萬元，他的房屋貸款可以借到多少錢？

貸款需在完稅這期之前辦妥，如果落差金額有100萬，在7天之內必須現金補齊。

如果沒辦法補齊，已經付出去的自備款，就有可能被沒收，所以這個在買房時一定要特別注意呀！

Check 3. 漏水如漏財，費時耗力傷荷包讓你心累腰歪

買賣中古屋最怕遇到漏水問題，往往要耗費大量時間與金錢才能有效解決

漏水這件事情，在中古屋的買賣糾紛裡面，10件大約會佔了7、8件以上。
有些比較沒有良心的屋主，會把漏水的位置，用油漆、裝潢掩飾起來，建議在看房時，要確認下面幾件事情：

• 現況說明書

現況說明書視為合約的一部分，你可以比對一下，屋主是否有勾選，哪裡有漏水過？是否已經修理好？
如果有些現況說明書沒有提及的漏水位置，這個在簽約時，一定要確認清楚由誰負責處理修復？

• 鄰近房屋交界處

漏水這件事情，如果在我們的房子範圍內，其實只要找得到水源，花錢就可以處理。
但是有一種棘手的狀況是，漏水的水源來自別人家，這個通常就沒那麼簡單了。
最怕遇到不願意處理的鄰居，推託不是他的問題，或是處理起來拖拖拉拉。
我們會跟隔壁房子交界的地方，一般在天花板跟分戶牆，這個建議都要先看過，不然買下來之後，整天跟鄰居吵架、上法院，想到就頭痛了。

• 油漆、裝潢及傢俱包覆

觀察室內油漆是否剛刷完？有的話，在交屋之前，一定要再仔細檢查一次。
一般有滲漏水的地方，如果沒有修好，單純刷漆掩蓋，大約1個月左右就會有壁癌。
再來是木作天花板的上方，如果有維修孔或是燈具位置，盡量上去看一下，如果有水痕、變形的狀況，上面通常有漏水問題。
我看過幾次，屋主因為漏水不想處理，把鄰近外牆的牆壁釘上木板。
雖然外觀看起來就是牆壁，但敲起來的聲音一定不同。所以記得看房時，可以用指節敲看看每道牆面。
另外，如果屋主賣屋時，室內還有很多傢俱，也要檢查在靠近外牆、廁所、廚房的鄰近牆面，必要時可以把傢俱或櫃子搬開確認。

• 廁所、陽台、廚房、陽台

記得問一下樓下鄰居，這些會有水源的位置，是否有漏水到他家的狀況？

以上就是容易讓你的荷包大失血的地方，記得之後在買房前，特別留意這3個容易被忽略的買房注意事項喔！

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