怎麼買最划算？公寓、華廈、社區大樓的123買房攻略

＃什麼是公寓、華廈跟社區大樓？

依照市面上常見的房屋型態，我們來幫大家做個分類：

• 公寓

常見的是樓高4~5層的建築物，沒有配置電梯。

考量現行土地成本跟買方接受度的關係，除非是在偏遠或容積率不高的地方，不然現在的新成屋，要用公寓的型態，應該非常少見。

近年來較少建商會興建這類型的案件，因此公寓類型的房子，一般來說屋齡平均在25~50年左右。

這類型的房子的優點是公設很少，除了水塔清洗、樓梯間燈泡更換之外，幾乎沒有什麼大筆的費用，相對來說，管理費很便宜。

但這同時也是公寓的缺點，沒有管理員的房子，收包裹、倒垃圾、公設打掃等，都是比較讓人傷腦筋的。

• 華廈

常見的是樓高6樓到10樓左右的房子，這類房子會搭配電梯，通常也有做地下停車位的規劃。

這種類型是目前比較常見的一種建築型態，通常會規劃在小型的建築基地上。

這類型的房子的優點是公設相對於社區大樓來得少，大多有管委會及管理員，可以處理日常生活上的需要。另外因為有電梯，出入也會比較方便。

缺點是如果戶數太少，每戶要分攤的公用電費及管理費會較多。一般來說，少於50戶的華廈，不太容易請得起三班制的保全人員。

• 社區大樓

這個是時下最流行的形式，通常樓高多在12~30樓左右，屋齡較新，戶數較多。

公設是一大賣點，一般常見的會有KTV、健身房、游泳池、媽媽教室、韻律教室等，在社區裡面就可以享受到這些設施，不用跑到外面去，受到年輕族群的喜愛。

這類型的房子的優點是，社區有比較完善的管理機制，所以社區治安、服務上會比較優良。

缺點當然就是公設比跟管理費。以這樣的型態來說，公設比通常都會高達30％~35%以上，也就是你屋內的使用面積會比較少。

再來，為了要維持這些設施正常運作，單坪管理費多在70~100元以上，長期下來也是一筆開銷。

公寓、華廈、社區大樓綜合比較

＃公寓、華廈、社區大樓，黃金樓層大剖析

• 公寓

以老公寓來說，因為沒有電梯設備，所以越靠近地面的樓層是比較好的選擇。

在樓層挑選上，一樓通常會是整棟公寓中最貴的，如果家裡有行動不便的長者，一樓因為不必爬樓梯，會是優先選擇。

部分一樓案件，有約定專用的法定空地，讓你有停車位或是後花園可以使用，在市場上非常稀有。

二樓的案件，在老式建築工法上是管道匯集之處，比較容易有排水不良、管線堵塞的問題。

最差的應該是頂樓，除了每天進出家門要爬很多樓梯，還容易有漏水跟易吸熱等問題，一般人的接受度不高。

頂樓案件會有另一種特殊產品是頂樓加蓋。常見的仲介廣告，會說買5樓送6樓，雖然使用空間大了很多，但實際上這類型的案件通常充斥著違建報拆的風險，賣方也會把頂樓的價值加在房價裡。是不是比較好的選擇，我覺得就見仁見智了。

• 華廈

華廈的案件因為有電梯，選擇上可以會分三大類。

最好案件的是有法定空地的一樓，原因跟公寓很像，多了一塊空地可以種花、種菜或是停車，這種案件在都市裡已經是可遇而不可求，通常一釋出很快就會被秒殺。

次級樓層是頂樓下來的那一層。它有高樓層的優點，包含通風比較好、沒有太多的噪音影響、視野比較漂亮，但是卻沒有頂樓的漏水疑慮跟陽光直接曝曬的問題。

較差的樓層我覺得是頂樓，當屋齡較大的時候，很多修繕問題就跑出來了。雖然依照公寓大廈管理條例，頂樓漏水時，管委會要負責修復，但是考量社區經費不一定足夠跟防水修繕也無法立即處理，建議頂樓還是少買為妙。

特別是夏天的時候，你可以去跟仲介看下頂樓的房子，那種一開門熱浪席捲而來的感覺，一定會讓你對於頂樓退避三舍。

• 社區大樓

社區大樓型態的案件，通常都是新的建案，在管委會的運作下，比較難出現一樓法定空地佔用跟頂樓增建的問題。

在挑選上會分成低、中、高樓層三個選項。

二樓到四樓的樓層，通常是整個房價最低的地方。二樓的案件，要留意的問題是，是否在車道的正上方？這個是風水上的大忌。

有些低樓層的案件，因為外在環境的關係，比方說面對公園或是造景漂亮的中庭，這些條件可以讓你買到便宜又舒適的房子，可以多多留意。

中樓層的案件，也擁有很多人的愛戴者，特別是有一些吉利數字的樓層，比方說6樓、7樓、8樓，這幾個樓層，沒有高樓層需要等待電梯時間較長的問題，採光視野通常也不錯，算是CP值比較高的位置。

高樓層的案件，算是建案的熱門樓層。它們的特性是擁有最好的視野、採光跟通風，跟所有集合住宅一樣，盡量避掉頂樓這個樓層。

如果你買的是樓層較高的案件，在高樓層還要注意一些公共設施的位置。比方說中繼水箱、發電機房、電梯機房等。這些容易為你的生活帶來一些噪音，盡量不要買在這些設施的上下層。

另外，高樓層的案件通常會出現消防灑水頭的問題。如果你用天花板下去包裝，樓高通常也會因此降低，這也是必須注意的地方。

公寓、華廈、社區大樓 黃金樓層指南

＃你的需求是什麼？

以我在房地產投資領域走拚十年的經驗，建議若是自住，在選擇上還是要回歸需求面去思考。以下提供客戶或學員最常提出的大哉問給你參考：

Ｑ. 我家有老人、小孩，那麼我該選擇？

Ans.建議選擇公寓一樓或華廈、社區類型的低樓層案件。

一是出入比較方便，二是如果遇到大樓停電的問題，比較不用爬那麼高。家有小小孩的買方，也要考慮若樓層太高，會有安全上的顧慮。

Q. 我喜歡安靜，那麼我該選擇？

Ans.可以選擇高樓層的案件，通常視野採光比較好，也不會有馬路上的噪音。

Q. 我想要比較便宜的房價，那我該選擇？

Ans.如果你對於風水沒那麼重視，我會建議你挑選面向中庭的四樓。這層的房價是整棟大樓最便宜，如果中庭剛好又有造景，CP值最高！

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